-房地产行业：房企拿地愈发谨慎，刚需助力投资增长【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    11月房企拿地节奏进一步放缓， 土地市场逐步进入“ 冷却期”。 居民信贷扩张拐点初显， 销售回款表现良好， 商品住房去库进行时， 施工活动积极， 投资总体稳步回升。 全国房价涨幅可控， 核心城市调控力度加大。
            
                    一、 商品房销售实现正增长， 一线城市二手房价上涨较快11月房地产销售面积累计同比增速为 1.3%， 较 10月回升1.3个百分点。 房企进一步加大促进销售回款力度， 以缓解现金流压力。 11月全国商品房销售额累计同比增长 7.2%，较 10月上涨 1.4个百分点， 是过去三年以来最高水平， 量价起升的状况能否延续至明年还有待观察。
            
                    商品房去库节奏稍有加快， 已实现连续三个季度去库。 11月建安工程进度有所加快， 尤其是施工同比增长 11.9%， 结束了此前两个月较为低迷的态势， 新开工和竣工也保持小幅增长， 建筑业活动状况总体处于景气阶段。
            
                    房价方面， 还是以控新为主。 11月 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 4.0%， 较 10月回落 0.2个百分点，二手住宅价格指数同比增长 2.1%， 与前月持平。 全国房价分化特征依旧明显， 一线城市和重点二线城市房价上涨较快，其中， 一线城市新房价格涨幅放缓， 但二手房价上涨压力较大， 同比增长 8.3%， 调控空间相对较大。
            
                    二、 房企拿地愈发谨慎， 居民信贷扩张拐点初显居民房贷增速略有放缓。 11月首套房贷平均利率与前月持平， 连续第三个月维持在 5.24%,住户部门中长期信贷累计同比增长 10.9%， 贷款价值比 LTV 回落至 0.37， 均较 10月稍有回落， 暗示此轮居民杠杆率扩张的高点可能已过。
            
                    住房金融政策持续收紧。 在过去的一个月时间内， 各地进一步出台政策， 尤其是针对商品房预售制度加大了监管力度。
            
                    12月 8日， 四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》， 对于预收款将实行专户存储、全程监管， 佛山、 宁波等当地政府或住建局也印发了类似的文件， 以规范新房预售制度。
            
                    房企资金面压力依旧不小。 由于监管压力趋严， 房企继续加大了债券融资规模， 行业不同评级的企业债券利差走阔。
            
                    1-11月房企内地信用债发行规模为 6604亿， 同比增长 21.7%，增速较 10月增加 3.1个百分点。 11月房地产开发企业到位资金累计同比增长 6.6%， 贷款增长主要依靠个人按揭贷款规模扩张。 房地产行业信用利差（余额加权） 走阔至 102bp，较 10月末的 80bp 增加了 22基点， 行业融资成本有所上升。
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