长城证券--房地产行业周报2020第50周（12.05~12.11）：政策面再提平稳，基本面延续韧性【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    地产板块下跌4.75%，于28个行业中位列第22：本周大盘下跌3.48%，仅食品饮料、休闲服务、电气设备上涨，房地产板块下跌4.75%，于28个行业中位列第22，连续两周跑输大盘，表现再度低迷。估值方面，本周板块PE估值下降至9.73X，PB估值下降至1.16X，PE及PB估值相对全部A股折价57%及37%，若剔除银行股折价分别为71%及54%，折价幅度再创历史新高。个股方面，本周板块涨幅前五为奥园美谷、京能置业、绿景控股等，其中奥园美谷受益于医美概念涨幅较大。跌幅前五为海航基础、亚太实业、招商积余等，其中海航基础、亚太实业同属海南本地股，本周跌幅较大。本周主要公司公司普跌，其中招商积余、泰禾集团、中南建设跌幅较大，分别下跌11.36%、9.07%及7.37%。
            
                    中央政治局会议召开、宁波提高二套房首付比例、成都等地加强预售款监管等：1）中央政治局12月11日召开会议，关于房地产的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”；2）宁波发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，父母投靠成年子女落户、离异单身人士购买资格从严，此外调整二套房信贷首付比例；3）成都印发《成都市商品房预售款监管办法》，明确提出完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五等。唐山发布《唐山市住房和城乡建设局关于对
            
                    重点26城新房成交同比连升第9周：成交上，重点26城新房成交量同比连升第9周，升幅再度扩大，年初至今累计同比降0.3%，降幅继续收窄。本周重点一二三线同比再度仅二线下降，近期一线表现强势，二线表现相对较弱，累计来看年初至今一二三线新房成交同比8.7%/-6.3%/1.4%，本周累计表现均有好转。供给上，重点9城新增供给同比连升两周后本周转负，年初至今新增供给累计同比升幅10.8%，近期表现趋稳。截至本周末狭义去化周期10.49个月，近期去化周期同样趋稳。本周重点一二线新增供给同比上升，一线连升三周，年初至今累计新增供给同比分别为19.3%/11.4%/-1.3%，三线再度转负。截止本周末一二三线去化周期7.44/8.88/10.41个月，一线去化周期有所扩大。
            
                    维持推荐评级：本周中央政治局会议召开，关于房地产的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”，去年年末的政治局会议上并没有关于房地产的表述，几天后的中央经济工作会议上对房地产提到了房住不炒、因城施策、三稳及促进房地产市场平稳健康发展，因此我们认为目前来看对政策的解读不宜过于乐观，基调依然以稳为主。考虑到板块估值屡创新低而基本面表现屡超预期，我们维持推荐板块中杠杆率较低、运营能力领先的优质标的，1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的（合规要求部分公司无法覆盖），在行业整体平稳、降杆杆的背景下，无论是运营、融资、品牌等各方面的优势会更加凸显，估值修复机会可期。
            
                    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。
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