平安证券--地产行业周报：房住不炒基调延续，兼谈经纪渗透率与佣金率【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周我们进一步剖析国内经纪行业增长空间，从渗透率看，考虑存量房88%已接近美国（90%），而新房26%远低于美国（59%）、未来提升空间较大，但考虑房企增长放缓、自有销售团队、城市周期轮动等，新房渗透率难达存量房水平，中长期或向美国靠拢；从佣金率看，二手房受政策制约未来升幅有限，主要或源于中小门店加盟贝壳等平台后提佣，而楼市下行与融资收紧下房企更加依赖渠道分销，叠加贝壳等平台壮大后议价权提升，未来新房佣金率或更具提升空间。本周中央经济工作会议首次提出解决好大城市住房突出问题，在延续“房住不炒”基调的同时，对租赁市场监管进行全面部署，“租购并举”政策稳步推进。板块投资方面，当前地产估值已降至近五年5%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，同时中长期地市趋稳情形下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业、经纪板块。
            
                    政策环境监测：1）中央经济工作会议：解决好大城市住房突出问题；2）住建部：推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务。
            
                    市场运行监测：11）成交环比上升，后续以稳为主。本周（12.13-12.19）新房成交6.2万套、二手房成交2.1万套，环比升0.1%、3.9%；12月新房月日均成交同比升6.8%，较11月降16.2pct。年底房企冲刺全年业绩下供应放量而需求弱化，单周成交或以稳为主。22）改善型需求占比回落。11月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.9pct至77.5%。33）推盘环比略增，后续或将加大。
            
                    12.7-12.13重点城市新推房源14098套，环比升1.6%；去化率59.2%，环比降4.5pct。年底为传统销售旺季，出于加快供货抢收需求考量，预计房企仍将加快推盘节奏。44）库存环比上升，中期仍存上行压力。16城取证库存10598万平，环比升1.5%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存仍面临上行压力。55）土地成交略降、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面1020万平、成交建面1785.3万平，环比降70.2%、降0.4%；成交溢价率11.5%，环比升3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.8%、66.4%、26.8%，环比分别降6pct、升12.9pct、降6.9pct。考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。
            
                    资本市场监测：11）地产债：本周房企境内发债58.8亿元、海外发债9.9亿美元，较上周分别降4.0亿元、升3.4亿美元；境内外发行利率处于3.76%-13%区间，可比发行利率较前次升降不一。22）信托：本周集合信托发行110.9亿元，较上周减少42.8亿元。33）地产股：本周申万地产板块跌0.34%，跑输沪深300（2.26%）；当前地产板块PE（TTM）8.72倍，估值处于近五年5%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为格力地产、金地集团、新湖中宝，南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、龙湖集团、保利物业。
            
                    风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。
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