国盛证券--房地产开发行业策略：三道红线是估值分化的起点，高质量ROE房企性价比凸显【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行业： 销售： 受益于宽货币政策， 2020年商品房销售超预期再创新高， 全年预计+7.5%， 2021年预计+3~5%。 竞争格局： 2020年集中度重回 提升趋势； 房价：预估全国全年房价增速 5.8%， 2021年预计+3-5%。 库 存：低位加库存，全年预计库存同增 8~10%， 2021年+10%。 新开工： 明年去化率压力下房企新开积极，但拿地边际谨慎影响新开， 2021年预 计 0%。
            
                    竣工： 交付大年到来，受疫情影响全年竣工预计 10~15%。 投资： 土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+5.8%。
            
                    政策： 中央层面“房住不炒”基调不变， 地方层面一城一策，多地出台人 才引进、户籍宽松政策，但 6-7月房价上涨较快的热点城市纷纷收紧调 控， 8月“三道红线”开启因企施策的精细化管理，标志着行业过往依靠 加杠杆“弯道超车”的时代画上句号，行业风险可控，朝着平稳健康的方 向发展，资产负债表健康的企业迎来金融资源分配的红利，获得新的发展 优势，估值性价比尤其凸显。
            
                    策略： 我们相信“三道红线”是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了 所有缺点，高负债的的房企 ROE 和股价表现反而更好。然而随着有息负 债增长受限，真正具有良好经营、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因 而精选高质量 ROE 房企是我们 2021年的年度策略，我们对并表项目调 整可比利润率、多元拿地能力、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、 经营杠杆、有息杠杆等指标对 top40房企进行综合比较、分析与评分，发 现头部公司之间的运营能力仍有较大差距。 新城控股、中海、龙光、华润 置地、金茂集团在高质量 ROE 评分中表现出色，建议关注。
            
                    投资建议： 1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房 企，如金地集团、保利地产、万科 A； 2.弹性较大、经营持续提升的成长 型房企，如金科股份、阳光城、 中南建设、港股推荐龙光集团； 3.现金流 优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产： 华润置地、 龙湖集团、新城控股； 4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务 赛道龙头： 贝壳、我爱我家。 5.稀缺运营能力的物业公司： 华润万象生活。 风险提示： 疫情对收入和购房意愿的影响超预期；房企毛利率下降超预期； 集中度提升速度低于预期；房企结算速度低于预期。
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