华西证券--房地产行业“财报视角看地产”系列之四：房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    主要内容: 房地产属于资金密集型行业，投资规模大，开发周期长，公司 通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目 阅读要点，同时对少数股东权益科目进行了简要研究，最后介 绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。
            
                    预收账款与合同负债:营业收入的先行指标 房地产行业长周转与预售制度使得预收账款与合同负债的规模 较高，并且成为反映房企营业收入的重点先行指标。 若房地产 开发企业预收账款与合同负债的数值持续小于营业收入则应考 察房企的收入确认方式。 同时， 这两个科目与存货和销售商 品、提供劳务收到的现金的匹配程度也可以分别反映出房企销 售强度与销售回款的情况。
            
                    其他应付款：合作开发的规模体现 对于房地产企业来说，其他应付款主要包括土地增值税清算准 备金、合作方往来款项、应收联营/合营企业的款项等科目。 使用剔除土地增值税清算准备金后的其他应付款/总资产这个 指标进行考量，可以较为真实的反映出房企合作开发的规模。
            
                    有息负债：杠杆风险的直接测算 有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务， 包括短期负债和长期负债。关注房企有息负债时，更应关注有 息负债率、净资产率和剔除预收账款的资本负债率等反映房企 的有息负债相对规模的指标，同时关注有息负债的长短结构和 成本，从而判断房企的资本结构是否合理。
            
                    少数股东权益：合作开发的权益影响 对于房地产公司，少数股东权益就是在资产负债表的权益科目中 列明的下属项目公司少数股东应占的权益规模。需要注意的是只 有母公司权益比例超过 50%，其他股东所占权益才计入到少数股 东权益科目中，否则计入到长期股权投资科目中。 少数股东权益 可能使得公司销售数据、盈利数据有所失真，并且与少数股东损 益存在时间不匹配的情况。
            
                    隐性负债的产生及识别 隐性负债是相对于显性负债而言的， 指没有记录在资产负债表 内的债务。对于房地产企业，隐性负债是指没有计入“有息负 债”类科目的债务。房企的隐性负债主要包含：
            
                    （1） 合联营企 业的债务
            
                    （2） 明股实债
            
                    （3） 永续债
            
                    （4） 经营性负债。对 于合联营企业的债务，我们可关注房企的长期股权投资和对外 担保情况。对于明股实债，我们需要对联合营企业进行向上股 权穿透和少数股东权益的主体性质。对于永续债，我们可在其 他权益工具-永续债中直接得到规模情况。对于经营性负债， 我们需关注非关联方的应付账款和应付票据、关联方往来款和 供应链 ABS 发行情况。
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