长城证券--房地产行业贷款集中度管理制度点评：过渡期较长，达标压力和业绩影响有限【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件：2020年12月31日，中国人民银行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置房地产贷款和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。该制度自2021年1月1日起实施。
            
                    延续房地产调控思路，建立长效机制，引导银行信贷投向实体经济。2005年以来，我国房地产融资保持高速增长，房地产贷款占比过去十年提高10.5pct至28.8%，2016-2018年新增房地产贷款占比更是超过40%。随着房地产融资政策逐步收紧，2019年开始房地产贷款投放逐渐回落，9M20新增房地产贷款占比下降至27.2%，取得一定成效。对于此次政策出台，市场已有部分预期，今年9月媒体报道监管部门要求银行新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的30%，房地产贷款集中度管理新规可以说是前期窗口指导进一步的落地和细化。
            
                    大部分银行已达标或超标幅度不大，少部分超标较多银行未来需进一步降低房地产贷款增速。（1）达标压力不同，大中型银行压力主要来自个人住房按揭贷款，小型银行主要来自对公房地产开发贷款。38家A股上市银行中，8家银行个人住房按揭贷款占比超出上限（大行2家、股份行2家、城商行4家，超标较多的是成都、兴业、招行），11家银行对公房地产开发贷款占比超出上限（股份行4家、城商行6家、农商行1家，超标较多的是郑州、青农、青岛、成都、厦门）；（2）过渡期较长，可减轻银行贷款结构调整压力。我们测算，在2-4年过渡期下（超标
            
                    静态看对超标较多的银行每年业绩影响不到0.5pct。过去银行之所以倾向于发放房地产相关贷款，原因在于经风险调整后的综合回报较高，收益率不低（房地产开发贷款收益率高于对公100bp左右，按揭贷款收益率与一般贷款接近）、风险较低（开发贷、按揭不良率均低于对公、零售），资本占用较少（按揭贷款风险权重50%，低于其他零售贷款75%、对公贷款100%的水平）。对于超标银行而言，贷款结构调整对业绩有负面影响，但幅度有限：（1）我们测算，即便每年1-2pct的房地产贷款转换为其他对公贷款，对营收负面影响在0.25-0.5pct之间，假如部分投向收益更高的信用卡、消费信贷等零售业务，负面影响更小；（2）考虑到房地产贷款供给减少，可能使得新发放的房地产贷款价格有所抬升。按揭贷市场份额重新分配，区域性地产商融资渠道受限，制造业、小微融资相对受益。对于按揭贷款而言，由于产品及定价同质化，即使部分超标银行收缩按揭贷款额度，其他距离监管上限仍有一定距离的银行可以承接这部分按揭需求；对地产开发商而言，信贷额度会进一步向龙头房企集中，而融资渠道依赖于地方性银行的区域性开发商，贷款的可获得性会更加困难。
            
                    投资建议：本轮银行股反转的核心逻辑在于宏观经济复苏和资产负债表出清，看好未来一年银行业绩反转、估值回升。（1）业绩层面：经济持续复苏、货币边际收紧有利于银行信用成本、息差的企稳，预计2021年银行业净利润增长8%左右；（2）估值层面：资产负债表出清、经济复苏的周期下，银行股风险溢价处于反转的起点，PB估值有望从0.7x修复至0.8x。推荐组合：除我们无法覆盖标的外，推荐平安、宁波、邮储。
            
                    风险提示：疫情二次爆发、资产质量恶化、息差大幅收窄、美国金融制裁。
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