农银国际证券--房地产行业：房地产贷款集中度管理制度的宏观以及行业影响【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    为落实党中央、国务院实施好房地产金融审慎管理制度的要求，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在12月31日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
            
                    《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
            
                    《通知》表示建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
            
                    从宏观角度来说，《通知》是牢牢坚持房住不炒的地产政策定位的体现，亦是此前出台的“三道红线”新规的延续，旨在通过金融机构约束房企以及个人购房的融资行为，降低房地产金融化带来的潜在风险。《通知》的重点在于控制房地产相关贷款的占比，也就是控制未来数年房地产相关贷款相对于总贷款的增速，而不是要压降贷款的绝对规模。
            
                    2020年房地产投资以及销售均录得不俗的增长，首 11个月房地产开发投资增长 6.8%，远高于整体固定资产投资 2.6%的增速。尽管受新冠肺炎疫情影响，但房地产销售表现强劲，2020年首 11个月销售金额增速达至 7.2%，高于 2019年 6.5%的增速。我们预期今年总体人民币新增贷款总额将保持平稳，只不过结构上将发生变化，更多的信贷资源将流入制造业企业、民营小微企业以及高科技企业等。受此影响，今年房地产投资以及房地产销售将小幅回落，但制造业投资、基建投资以及民间私人投资将反弹。我们维持 2021年新增人民币贷款与新增社会融资规模或分别达至 20.5万亿元人民币及 33.0万亿元人民币的预测不变，而 2020年我们估计新增人民币贷款与新增社会融资规模将分别达至 20.0万亿元人民币及 34.0万亿元人民币。值得指出的是，我们预计 2021年新增人民币贷款较 2020年多增 5千亿人民币，但由于 2020年超积极的财政政策逐步回归常态，特别国债的退出可能减少政府债券融资，故我们预计 2021年新增社会融资规模较 2020年减少 1万亿人民币。
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