国信证券--房地产行业2021年1月投资策略：寒冬已过，暖春可期【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 1月组合推荐。
            
                 我们的1月组合推荐中南建设（销售、拿地均好）、佳兆业集团（销售高增，大湾区旧改优势显著）、碧桂园服务（受益物管新规）。
            
                 行业：年末销售热度明显，重磅政策频出。
            
                 2020年12月，30大中城市商品房成交面积环比增长20%，其中一、二、三线环比分别增长22%、24%、11%，年末销售热度明显。2020年12月31日，央行、银保监会发布《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》，我们认为，《制度》将对大中型房企负面影响有限，经营稳健的房企优势将更加明显，将加速行业集中度提升；2021年1月5日，十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，我们认为，本政策核心内容主要有提升业主行动力和鼓励增值服务两个部分，有品牌优势的物管公司可以一定程度上突破开发商背景的限制，真正有价值的品牌将在资本市场中获得更高溢价。
            
                 公司：头部房企销售增速保持稳定。
            
                 根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、房企累计销售额分别为21934亿元、32712亿元、48547亿元、71229亿元，分别同比上升9.1%、7.4%、8.4%、10.4%；在TOP20的优势房企中，绿城中国、中国金茂、招商蛇口、金科股份分别取得59%、39%、26%、24%的正增长，头部房企销售增速保持稳定。
            
                 板块：估值仍处历史最低水平。
            
                 自上期策略（2020年12月14日）发布至今，房地产板块跌4.2%，跑输沪深300达14.7个百分点，在28个行业中排第27名。根据Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块动态PE 为5.1倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.2倍动态PE）低17.2%，仍处历史最低水平。
            
                 投资建议：寒冬已过，暖春可期。
            
                 站在当前时点，开发行业政策边际收紧的周期已接近尾声，目前A 股地产的估值为历史最低，随着2021年主要数据的回落，A 股地产将迎来明显的估值修复，本月推荐中南建设（销售、拿地均好）、佳兆业集团（销售高增，大湾区旧改优势显著）；此外，建议关注物管新规出台带来的投资机会，本月推荐碧桂园服务。
            
                 风险提示。
            
                 楼市下行超出市场预期，政策基调再现收紧。
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