长城证券--房地产行业周报2021第1周：十部委联合发文支持物业行业发展，开年第一周新房成交基本平稳【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    地产板块下跌 2.13%，于 28个行业中位列第 27：开年第一周大盘上涨5.45%，其中有色、农业、电气设备涨幅靠前，房地产板块下跌 2.13%，于 28个行业中位列第 27，表现仅好于纺服，连续六周跑输大盘。估值方面，本周板块 PE 估值下降至 9.27X，PB 估值下降至 1.12X，PE 及 PB 估值相对全部 A 股折价再度扩大至 62%及 44%，若剔除银行股折价分别为75%及 59%，折价幅度连创历史新高。个股方面，本周板块涨幅前五为苏宁环球、*ST 中珠、招商积余等，其中苏宁环球受益于医美概念；招商积余受益于本周十部委联合发文支持物业行业发展。跌幅前五为全新好、中房股份、万业企业等，其中万业企业前期公告欲向集成电路制造转型。本周主要公司中仅招商积余、万科 A 上涨，涨幅分别为 11.80%及 2.23%。
            
                    中南建设、泰禾集团跌幅较大，分别下跌 12.57%及 12.54%。
            
                    十部委联合发文支持物业行业发展；央行 2021年工作会议明确稳健的货币政策要灵活精准、合理适度；住建部部长王蒙徽：推动住房和城乡建设事业高质量发展：1）住建部等多部门发布通知，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。2）央行 2021年工作会议召开，提出稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。3）住建部部长王蒙徽表示，未来将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。
            
                    开年第一周重点 26城新房成交同比继续上升，但升幅快速收窄：成交上，开年第一周重点 26城新房成交量同比继续上升，连升第 13周，但升幅快速收窄至 1.6%。本周重点一二三线新房成交同比分别为 5.9%/-3.8%/4.7%，一三线同比增速继续为正，但升幅均大幅收窄，二线同比连跌两周，表现维持弱势。供给上，开年第一周重点 9城新增供给同比降 9.7%，连续两周为负，但降幅有所收窄。截至本周末狭义去化周期 10.25个月，本周去化 周 期 继 续 下 降 。 本 周 重 点 一 二 三 线 新 增 供 给 同 比 分 别 为23.4%/-62.6%/-14.5%，重点二三线同比连降两周。截止本周末一二三线去化周期 6.74/9.62/10.43个月，去化周期均有下降。
            
                    维持推荐评级：本周央行再提实施好房地产金融审慎管理制度，住建部也重申房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段，与此前中央经济工作会议精神基本一致。此外住建部等十部委联合发文支持物业企业业务衍生，物业板块不断受益政策利好。基本面来看，开年第一周重点城市新房仿宋 成交同比维持上升，但升幅快速收窄。我们预计今年全年销面小幅小降，基本维持平稳，随着房住不炒及降杠杆深化，预计高周转扩规模战略或将逐步转化为规模与利润更平衡的模式，杠杆水平继续下降、销售增速逐步放缓而毛利率水平有望出现回升。我们维持推荐，财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，推荐 1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。
            
                    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
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