平安证券--房地产经纪行业系列专题三：地产与证券对比，基于经纪佣金率视角【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 近年国内地产经纪佣金率稳步提升，与部分国家佣金下行存在反差。2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%，其中存量房从2.1%升至2.5%、新房从1.9%升至2.3%；目前各地佣金率呈现分化，区间分布在1%-4%，多数城市为2%-3%。从国际经验看，随着互联网普及、行业竞争加剧等，2002-2015年31个国家与地区二手房平均佣金率从4.2%降至3.5%，与国内佣金率近年上行存在反差；尽管美国佣金率达5.5%，但更多源于特殊历史缘由、难成标杆，包括MLS房源垄断地位、买卖经纪人制度、政策对佣金竞争限制等。
            
                 内外因素推动证券经纪佣金率持续下降，业务逐步转型流量入口。2002-2019年证券经纪行业佣金率从监管层所设3‰上限持续降至0.29‰。从外部因素看，主要因2002年以来政策松绑（佣金定价市场化与开户政策放开），叠加2014年前后互联网券商入场、凭借极低的边际获客成本压降佣金率；从内部因素看，服务高度同质化、边际成本低以及盈利模式多样是证券公司增加通道供给、推动佣金率下行的实质条件。随着佣金率下行、经纪收入对市场成交量弹性下降，证券经纪业务逐渐向流量入口转型。
            
                 地产经纪与证券同途殊归，低佣金模式难以走远。不同于证券公司通过压降佣金快速崛起、推动行业佣金率下行，主打低佣金、去门店化的地产中介O2O平台以失败告终，且2014年以来行业佣金率持续上行，主要因：1）不同于证券经纪高度同质化，房产交易天然存在信息不对称问题，房源、客源与经纪人能力差异决定地产中介服务亦存在差异；2）地产经纪机构低佣金获客所需资金投入大，且难以通过去门店化、培养用户习惯降低成本；3）地产中介收入高度依赖交易佣金，装修等衍生服务短期业绩贡献有限。展望未来，地产经纪行业格局趋稳下佣金率难降且存一定提升空间，其中新房市场或更值期待。灼识咨询（CIC）报告估计2019-2024年存量房、新房与整体佣金率分别有望上升0.19pct、0.34pct、0.26pct至2.7%、2.6%、2.7%。
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