平安证券--地产行业周报：REITs配套规则出台，兼论春节返乡置业【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周我们探讨春节返乡置业情况，整体看返乡置业难言乐观，主要因：1）返乡人数减少叠加人员流动限制，制约需求释放；2）非40城销售均价下滑，或反映房企以价换量、三四线需求已逐步承压；3）三四线开工增速逐步回升，供给增加而需求减弱下库存或加速积累，后续需持续关注三四线楼市走势。本周REITs配套规则正式出台，REITs发行有望步入正轨；住建部倪虹副部长在沪深等地调研中强调落实城市主体责任，杭州楼市调控加码，上海加强个人住房信贷管理、变相提高预售条件。岁末年初个别城市热度有所抬升，不排除对应区域加强管理，但考虑全国楼市成交整体稳定，大范围严调控较2020年下半年明显放缓，预计后续仍将延续因城施策，整体节奏以稳为主。当前主流房企低估值、低持仓、高股息率，中长期地市趋稳背景下整体盈利能力有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。
            
                    政策环境监测：1）住建部：赴上海、深圳等地调研督导房地产市场；2）杭州：落户未满5年限购1套，热点楼盘限售5年；3）沪深交易所、证券业协会发布REITs配套规则。
            
                    市场运行监测：1）成交环比上升，后续以稳为主。本周（1.24-1.30）新房成交6.2万套、二手房成交2.2万套，环比升16.4%、4.6%；
            
                    由于上年基数较低，1月新房月日均成交同比升75.2%，较12月升57.4pct。随着房企年终冲刺完成，2021年1月成交较上年12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。2）改善型需求占比回升。12月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升1.5pct至77.5%。3）推盘环比增加，短期力度或将收缩。1.18-1.24重点城市新推房源8935套，环比升4%；去化率73%，环比升14.9pct。年底销售冲刺完成叠加春节假期临近，房企推盘节奏或短暂放缓。4）库存环比略升，中期面临上行压力。16城取证库存10580万平，环比升0.3%，较2019年末、2020年末分别增15.8%、减2.8%。中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。5）土地成交下降、溢价率回升。上周百城土地供应建面1037.1万平、成交建面1264万平，环比升25.5%、降2.6%；成交溢价率18.3%，环比升3.3pct。短期考虑年初拿地便于年内入市、债券发行缓解资金压力，不排除土拍积极性小幅升温可能。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债124亿元、海外发债28.1亿美元，较上周减少21亿元、1.8亿美元；境内外发行利率处于3.68%-14.25%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行176亿元，较上周增加71亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌4.87%，跑输沪深300（-3.91%）；当前地产板块PE（TTM）7.97倍，估值处于近五年最低分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、金地集团、万科A，南向资金净流入前三房企为华润置地、保利物业、新城发展。
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