广发证券--房地产行业:提效率,补短板,正当其时【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    利润表现及盈利能力分析:全面好转且业绩释放有所保留
            
                    18年地产行业盈利能力及结算规模均显著提升,A+H80家房企样本合计实现收入3.42万亿元,同比增长31.5%,增速较17年扩大14个百分点,归属净利润同比增长16.6%。行业结算规模增长,毛利率提升(扣税毛利率26.9%,同比+1.9%),期间费用率稳定(三费占收入比例9.42%)。归母净利率(11.6%,同比-1.5%)有所回落,主要由非经营性因素造成,后续存在调节空间。业绩保障倍数维持稳定(预收账款/结算收入),主流房企对于未来利润稳定增长较为充足的准备。19年1季度收入增速略有回落,但利润率维持稳定,净利润增速8.4%。
            
                    经营情况:周期回落稳定,投资拓展收敛
            
                    18年主流地产公司销售金额规模增速31%,高于行业19个百分点,较17年及16年增速水平回落,19年计划规模增速12%,一季度增速为8%,低于全年计划水平。18年规模增长主要由销售面积贡献,价格基本稳定,成长型房企增速更高。主流房企18年新开工面积增长31%,行业开工高点在18年而企业的高点在17年,19年计划与18年完成量相比下降10%。竣工面积全年28.5%,19年样本企业竣工计划相对18年增长41%。土地投资力度稳中有降,投资金额下降22%,规模仍维持高位,成长型公司更加积极,三四线和中西部城市吸引投资力度加强。
            
                    资产负债情况:杠杆结构优化,财务安全性提升
            
                    板块18年资产负债规模增速下降,资产负债率维持稳定,非流动资产增速高于流动资产。行业平均杠杆水平增长至7.32x,结构进一步优化,无息经营杠杆占比提升至58%,这将利于行业维持规模增速以及利润率水平。有息负债平均成本为6.07%,与17年相比增长47bps,但总负债成本下降。行业平均净负债率92.1%同比小幅改善。
            
                    综合运营能力提升,资源型企业综合能力有所提升
            
                    板块18年ROE平均(加权)水平为17.2%,与17年相比提升0.3个百分点,板块净利率下降、资产周转率提升同时权益倍数增长,最终盈利能力进一步改善。综合考量主流房企业绩、经营、周转、运营销售、土地投资、杠杆等指标,18年各项改善最为明显的公司有新城控股、华润置业、招商蛇口、绿地控股及中国海外发展。
            
                    风险提示
            
                    19年行业基本面处于下行阶段,行业政策及信贷政策改善存在不确定性,龙头企业竞争愈发激烈。
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