中泰证券--2019年4月房地产行业数据点评:销售边际改善,投资、新开工维持韧性【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    一二线回暖,三四线走弱,城市分化继续加深
            
                    2019年1-4月全国商品房销售面积4.21亿平方米,同比下降-0.3%,降幅较3月环比收窄0.6个百分点。1-4月全国商品房销售额3.91万亿元,同比增长8.1%,累计增速环比提升2.5个百分点。价格方面,1-4月全国商品房累计销售均价约9300元/平方米,同比增长8.3%,累计增幅环比增长1.8个百分点。主要由于年初以来,一二线成交回暖好于预期,占比有所提升;三四线在“棚改缩量”的影响下,成交持续走弱所致。
            
                    分区域结构来看,1-4月,东部地区商品房销量同比增速为-4.30%,降幅环比收窄2.5个百分点;中部地区同比增速2.40%,增速较上月下降0.4个百分点;西部地区增速较上个月回落0.5个百分点至3.80%;东北地区增速较上月下降4.5个百分点至-4.20%。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,一线4城、二线17城、三线25城新房住宅1-4月成交同比增速分别为41.0%、3.7%、-25.3%,一线增幅环比提升5.7个百分点,二线增速环比提升8.9个百分点,三线降幅环比收窄0.1个百分点。去化率方面,中指监测的10个重点城市,4月单月去化率达77.1%,较3月单月提升5.5个百分点,较一季度提升12个百分点,叠加一二线城市成交持续改善,逐步印证重点城市热度回升。
            
                    综上所述,今年1-2月销量增速大幅回落至2.8%。但随着地方政策边际放松频现(如人才引进等)及落户宽松政策的提振、流动性宽松逐步兑现,3、4月成交迎来改善。我们预计2019年城市间分化将继续加深。一方面,多重利好下,一二线成交回暖好于预期;另一方面,棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,三四线量价水平依然面临下行压力。
            
                    土地成交持续回落,受一二线结构性热度影响,百城土地溢价率继续回升
            
                    2019年1-4月全国房企土地购置面积3582万平米,同比大幅下降-33.80%,增速环比下降0.7个百分点;1-4月土地成交价款1590亿元,同比下降-33.50%,增速环比下降6.5个百分点。全国与百城土地成交面积均处于下行趋势,但在成交价款上出现背离,1-4月合计百城土地成交建面同比增速为-14.0%,降幅环比扩大1.6个百分点,成交价款同比增速-6.63%,降幅较上个月收窄5.32个百分点,自2019年2月后,连续两个月降幅出现收窄。
            
                    全国与百城土地成交价款走势出现背离的主要原因或是:(1)、3月份以来,一二线土地市场热度明显回升。其中,二线城市土地市场于3月开始回暖,溢价率达21.83%,较2月提升10.41个百分点,4月继续提升至22.73%。一线城市4月土地溢价率大幅提升至20.57%。(2)根据百城一二三线土地成交(按建筑面积)占比来看,4月单月,一二线成交占比达57.82%,较上月扩大8.23个百分点。综上,我们认为全国与百城土地成交价款的背离,主要是土地市场结构性回暖所致。
            
                    资金端持续改善,按揭利率下行提振市场需求
            
                    2019年1-4月房企到位资金5.25万亿元,同比增长8.9%,增速环比提升3个百分点。其中国内贷款增速环比扩大1.2个百分点至3.70%,连续两个月单月正增长;自筹资金增速环比提升2.3个百分点;定金及预收款增速环比扩大4.6个百分点至15.10%;个人按揭贷款继续改善,增速环比提升3个百分点至12.4%,为2017年5月以来最高水平。利率方面,根据融360数据,3月全国首套房贷利率为5.56%,较2月下降7BP,连续4个月下行。按揭利率下行、银行放款提速,对成交需求端有所提振。受益于信贷宽松,房企资金端改善较为明显,一方面融资难度降低、成本下行,另一方面预收款和按揭增速大幅提升。
            
                    新开工增速继续回升,开发投资维持高位
            
                    2019年1-4月全国新开工面积5.86亿平米,同比增长13.10%,增速环比增加1.2个百分点。我们认为主要是由于,3、4月销售及土地市场呈现回暖趋势,叠加去年年末房企销售冲量后,补库存的意愿逐步增强所致。投资方面,2019年1-4月全国房地产开发投资3.42万亿元,同比增长11.90%,增速较上个月扩大0.1个百分点。我们认为主要得益于建安投资的支撑:1-4月份,房地产开发企业房屋施工面积722569万方,同比增长8.8%,增速比1-3月提高0.2个百分点。施工面积的高增速,适当对冲了土地购置费的疲软,随着分期支付的土地价款逐渐计入,土地购置费增速或将回落,但由于资金面转好,房企施工端动力充足,建安投资或成维持19年投资增速的主力。
            
                    风险提示事件:资金面加速恶化、成交加速下行等。
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