平安证券--地产行业周报:单周成交、去化有所反弹,稳定仍将是主基调【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点:5月百强单月销售额、销售面积同比增速分别较4月下降20.5个、23.4个百分点至11%、12.3%,楼市在经历3月、4月小阳春后逐步回归平稳。近期中央政治局、住建部、银保监会接连发声,政策依旧谨遵“稳地价、稳房价、稳预期”,预计后续楼市整体仍将以稳为主。个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定,布局核心城市圈的主流房企:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。
            
                    行业动态:1)郭树清定调稳金融稳预期,短期有利于房地产走稳;2)雄安新区:将针对房地产开发、户口迁入等出台配套政策。
            
                    楼市动态:1)新房成交回升、二手房延续回落,市场将重归平稳。本周新房成交环比升12%、二手房环比降4%。春节后核心城市成交持续回升,随着过去两年积累刚需逐步释放,政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市,楼市有望重归平稳。2)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存环比降0.8%。草根调研了解到5月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘力度加大、去化率回升,去化短期或面临压力。上周重点城市新推房源1.3万套,环比升5.3%;开盘去化率80%,环比升23个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温,但近期政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市,去化率短期或面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪仍偏谨慎。19城二手房挂牌92.1万套,环比升1.9%。楼市回温背景下挂牌量依旧上升,意味着市场对后市仍偏谨慎。5)土地成交、溢价率下行,短期地市将趋于平稳。本周百城土地成交环比降69%;溢价率14.5%,环比降3.2个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓,但溢价率自2019年1月起持续回升,随着近期政治局、住建部接连发声,预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。
            
                    投融资动态:根据Wind统计,本周(5.27-5.31)房企境内发债60.1亿元、境外发债4亿美元,环比分别降60.9%、31%。境内外发行利率位于3.5%-11.5%区间,其中佳兆业较前次有所回落。2019年为房企偿债高峰期,楼市回温持续性有待观察情形下,预计融资仍将保持积极。
            
                    风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策,若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。
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