长江证券--房地产行业:房地产市场“稳”字当头,重点推荐高业绩兑现度标的【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    房地产市场“稳”字当头,重点推荐高业绩兑现度标的
            
                    中央政治局会议将于近期召开。自2018年以来共召开五次中央政治局会议,其中2018年下半年的两次会议均未提及房地产。随着2019年3月一二线城市商品房成交量大幅回暖导致部分城市房价上涨明显,2019年4月的中央政治局会议重申“房住不炒”,对房地产市场的稳定起到了积极的作用。7月24日,苏州升级楼市调控政策,限售范围由苏州部分区域扩大至苏州市。我们认为,2019年是贯彻长效机制持续推进的重要年份,虽然部分城市政策有所调整,但并未出现持续性和大力度的宽松或收紧。随着“一城一策”、“因城施策”的逐步推进,房地产市场或将长期维持稳定。投资建议:我们持续看好两条主线,1)看好龙头房企万科A、保利地产;2)推荐高增速高兑现度的中南建设。
            
                    楼市动态:销售、库存、去化周期高于去年同期水平
            
                    销售端:新房端,本周覆盖的41个城市成交518.0万平,环比降低7.4%。分城市等级看,一二三线城市累计成交量与去年同期相比分别为28.9%、28.6%、-1.9%,全部城市累计成交量与去年同期相比提升了14.4%。二手房端,本周覆盖的16个城市二手房成交161.1万平,环比降低2.0%,同比提升4.0%;今年以来累计成交4377.1万平,与去年同期相比提升7.7%。
            
                    库存端:本周覆盖的15个城市库存5613.4万平,环比降低25.3%。其中,一二三线库存环比分别为-0.4%、-15.0%、-52.4%。
            
                    去化周期:本周覆盖的15个城市去化周数为24.0周。其中,一线城市去化周数为37.5周,二线城市去化周数为17.7周,三线城市去化周数为18.3周。
            
                    土地市场:近期供应下降,需求下降,溢价率上行
            
                    供应方面,百城土地供应同比下降、环比下降:上周土地供应规划建筑面积为1419.4万平,近四周滚动同、环比分别为-21.0%、-24.9%,前一周数据为2389.0万平、-4.3%、-21.1%。
            
                    成交方面:(1)上周土地成交规划建筑面积为1663.5万平,近四周滚动同比、环比分别为-13.9%、-14.6%;(2)上周土地成交总价为583.3亿元,近四周滚动同比、环比分别为14.0%、-7.0%;(3)上周土地成交溢价率为12.4%。
            
                    供需关系方面,近期百城土地需求供应比提升:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为107.8%,前一周为102.6%。
            
                    风险提示:
            
                    1.房地产政策或存不确定性;
            
                    2.行业流动性情况或存不确定性。
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