东方金诚国际--房地产行业月报:10月销量增速年内首次转正,开工竣工回升【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    一、行业基本面销售端:低基数叠加供给加速推盘致销量增速年内首次转正,预计四季度总量趋稳10 月全国商品房销售面积1.41 亿平方米,同比增长1.94%。1~10 月,全国商品房累计销售面积13.33 亿平方米,同比增长0.1%,今年来首次回正;商品房销售额12.44 万亿元,同比增长7.3%,增速较1~9 月上升0.2 个百分点。国内商品房销售延续了小幅反弹的态势,一方面是去年9 月开始销售面积基数逐步走低,另一方面在融资环境难以放松的情况下,为加速现金回流,房企推盘积极及“以价换量”,供给驱动成交上升。
            
                    预计四季度,全国商品房销售面积增速在居民端和企业端货币政策均边际收紧、棚改力度减弱等因素影响下继续承压,但考虑到前期销售面积基数走低的作用,及业绩冲刺阶段行业整体推盘力度加大,预计总体销售将趋于稳定。在政治局会议明确不将房地产作为短期刺激经济手段的背景下,一二线城市调控政策仍将持续从严、资金面依然边际收紧,而三四线城市受棚改力度减弱将逐渐回归长周期基本面。
            
                    投资端:开发投资累计增速小幅下滑,预计四季度在融资、拿地、开工影响下,投资增速将平稳回落在土地购置走弱的影响下,房地产开发投资累计增速小幅下滑,1~10 月,房地产开发投资完成额10.96 万亿元,同比增速10.3%,较1~9 月回落0.2 个百分点。
            
                    预计四季度,房企资金面依然紧张,虽然前期拿地萎靡,但短期内高位新开工将对施工韧性形成一定支撑,土地购置费的下行节奏也相对缓慢,房地产投资大幅下降的空间有限,预计房地产投资增速将平稳回落。
            
                    新开工、施工及竣工:新开工、施工累计增速走强,竣工降幅持续收窄,预计四季度新开工、施工增速保持平稳,竣工增速将持续修复融资环境收紧伴随四季度推盘高峰期,房企新开工及施工累计增速走强,同时竣工面积累计降幅进一步收窄。1~10 月,全国房屋新开工面积18.56 亿平方米,累计同比增长10.0%,同比增速较1~9 月扩大1.4 个百分点;全国房屋施工面积85.49 亿平方米,累计同比增长9.0%,较1~9 月扩大0.3 个百分点;全国房屋竣工面积5.42 亿平方米,同比下降5.5%,降幅连续4 个月收窄,其中,10 月单月竣工面积同比上升19.2%,为近三年来新高,竣工增速修复趋势性已经显现,房企业绩普遍高增是印证。
            
                    预计四季度,房企土储仍然丰富,且三四线占比较多,在融资承压、对未来市场相对谨慎等影响之下,短期内处于加速推盘回款和主动去库存阶段,新开工面积增速将不会出现大幅下降;施工在前期高位新开工的支撑和紧资金环境的综合影响下,面积增速将保持平稳;同时,随着2016~2017 年大量开工项目进入竣工期高峰期,低位的竣工面积增速将持续修复。
            
                    土地:溢价率持续下行,温和补库存下土地降幅持续收窄,预计四季度依旧疲软2019 年以来,土地市场持续低迷,而新开工面积持续为正,房企随前期土地储备的消耗温和补充库存,土地购置面积和土地成交价款自7 月以来降幅持续收窄。1~10 月,全国土地购置面积18383 万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921 亿元,累计同比下降15.2%,土地购置面积和土地成交价款降幅均连续四个月收窄。10 月,百城土地成交溢价率为6.28%,溢价率较上月回落0.61 个百分点。
            
                    预计四季度,房企融资环境难有显著放松,叠加较大的债务偿付压力,房企拿地能力及意愿难以显著改善,土地市场依旧疲软。但部分房企库存处于低位,区域土地溢价率亦处于低位,在手资金充足、债务杠杆较低的龙头房企在融资及补库存方面将更具优势。
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