中信建投--房地产行业统计局房地产数据点评:销售延续回暖,开工有所下滑【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    统计局公布 2019年 11月房地产市场运行情况。 单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 15654万平方米、 11620亿元、19560万平方米, 单月同比增速分别为 1.1%、 8.4%、 -2.9%,前值为 1.9%、 8.8%、 23.2%。
            
                    1-11月销售累计增速继续为正,单月边际增幅收窄。 1-11月销售面积累计增速为 0.2%,较上月提高 0.1个百分点。 考虑到过去两轮房地产周期的尾部出现以价换量现象的持续时间大多在 3-4个月上下, 我们预计本轮反弹将在今年四季度至明年一季度逐步趋弱, 2019年全年销售面积将保持小幅为正,但明年全年整体市场将呈同比下行的状态。
            
                    11月新开工单月较大幅下行。 本月新开工单月增速回落较为显著,增幅由上月的 23.2%回落至-2.9%,其中一方面有去年同期高基数效应的影响。但我们认为其中最主要的原因在于边际销售增速的持续趋弱。对于未来去化市场较为悲观的判断表现在市场推货预期层面即为整体开工力度的滑落。
            
                    11月投资高位延续小幅下行。 开发投资单月增速在高位持续小幅下行,年内整体呈现较强的韧性,主要有三方面的因素,一是施工面积的高位支撑,二是年内累计新开工累计增速处在高位区间,三是年内房企资金端相较于去年的边际改善助力开工投资端。我们预计全年投资将会小幅回落至 10%左右。
            
                    投资建议:房地产市场仍呈现弱复苏状态,但无论销售动能还是投资开工动能均有所回落,政策上主基调不变但微调持续发生,短期将继续支撑板块的估值修复。 我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线, 具体而言: 物管行业我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正;
            
                    优质房企我们推荐万科 A、保利发展、金地集团、阳光城、大悦城。
            
                    风险提示: 行业调控强度超预期; 销售增速超预期下滑; 融资收紧力度超预期等
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