国盛证券--房地产开发行业:户籍改革深化有力支撑行业基本面【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行情回顾:涨幅回升,略微跑赢大盘。截至4月29日,中信房地产指数涨幅为3.45%,略微跑赢大盘的3.04%,涨幅在29个中信行业板块中排名第五。上涨个股78只,较上周表现回升。
            
                    成交情况:成交面积呈现一线下降,二三线上升的形势。一线城市销售面积85.4万平方米,环比下降15%,去化周期48周,环比上升0.6%;样本二线城市销售面积85.2万平方米,环比上升12%,去化周期60周,环比上升1.4%。样本三线城市销售面积94.1万平方米,环比上升2%,去化周期41周,环比下降0.2%。
            
                    政策观点:多地放松人才及户籍政策,有力支撑板块基本面。浙江省发布《浙江省常住户口登记管理规定》,全面放开落户政策,进一步激活人口流入,提升房地产消费潜在市场。海南也出台了面向省内多县市的安居型商品住房建设试点,提供人才引进优惠政策。廊坊实行差异化户籍管理,将划分首都周边城镇和非首都周边城镇。户籍政策引导行业需求市场良性增长。另一方面,深圳继4月20日限制经营贷违规流入房地产以后,再次接连表态持续对房价进行调控。从需求端对高房价采取少杠杆,高利率,高税收等手段,与普通住房差别化,同时将考虑房地产税等手段;从供给端,直接对区域内热点楼盘给出6.3万的“指导价”,同时要求下架高价房源。中央通过基础设施REITs 试点政策,主要设计基础设施领域,板块内园区和物流地产可能受益于流动性改善,本次REITs 试点不涉及住宅及商业物业,对板块主流标的影响较小。
            
                    投资建议:近期浙江,济南,海南,廊坊等地推出宽松的户籍政策和人才引进政策,对相关地区市场需求端疫情后回暖有正面刺激作用。当前房地产板块整体估值处于低位,建议关注1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口;2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如中南建设、金科股份、阳光城、蓝光发展;3.边际改善型房企,推荐华夏幸福。
            
                    风险提示:疫情影响超预期,调控超预期收紧,销售超预期下行。
8c0052b0-19c7-4649-aff1-7dd7cdf99734.pdf