平安证券--地产行业周报：房住不炒基调延续，兼论物管企业盈利差异【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周我们从关联房企支持力度、企业性质等角度出发，对比上市物管公司盈利能力情况，数据显示在管面积中来自关联房企比例与基础物业管理服务毛利率大致呈正相关关系，同时关联房企控股情形下，物管公司综合毛利率更高，民企毛利率整体高于央企或国企。7月百强房企销售延续改善，单月销售面积同比增27.6%，较6月大幅提升17.4个百分点，表现超出预期，短期供应加大有望对楼市成交形成支撑，基本面修复仍为板块发展利好因素；但近期热点城市逐步收紧调控，叠加政治局会议强调房住不炒，短期政策相对缺乏弹性，同时供应持续放量亦可能带来去化压力，板块趋势性机会难以显现，重点关注低估值、低持仓、高股息率下的配置价值。个股建议关注：1）业绩及销售相对较佳的弹性房企中南建设、天健集团、龙光集团等；2）低估值、高股息率龙头万科、保利、金地等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
            
                    政策环境监测：1）政治局会议：坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展；2）广东：共有产权房一户限购一套，承购人产权份额不低于50%。
            
                    市场运行监测：1）新房成交持续回升，短期有望延续。本周（7.26-8.1）新房成交6.1万套、二手房成交2.3万套，环比升6.5%、降2.4%；7月新房月日均成交同比升6.3%，较6月降4.5pct。考虑后续供应量较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。2）改善型需求占比提升。6月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升4pct至84%。3）推盘力度加大，后续仍将放量。7.20-7.26重点城市新推房源10135套，环比升41.8%；去化率68.2%，环比升4.8pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将提升推盘节奏。4）库存环比回升，中期面临上行压力。16城取证库存9454万平，环比升0.9%。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交下降、溢价率上升，一、三线占比上升。上周百城土地供应建面1675.9万平、成交建面1678.1万平，环比降34%、降37.8%；成交溢价率20.7%，环比升3.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比11.1%、22.4%、66.6%，环比分别升2.3pct、降13pct、升10.7pct。随着部分热点城市收紧竞拍条件、新增土储难以转化为年内销售及中期销售恢复放缓影响投资预期，土地市场预计趋于平稳。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债91.3亿元、海外发债6亿美元，较上周减少40.8亿元、6.2亿美元；境内外发行利率处于4.30%-12.375%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行102.4亿元，较上周增加8.6亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨0.35%，跑输沪深300（4.20%），当前地产板块PE（TTM）9.64倍，估值处于近五年24%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万业企业、金科股份、中南建设，南向资金净流入前三房企为绿城中国、中国金茂、碧桂园服务。
            
                    风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。
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