光大证券--光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年8月）：需求侧按揭增速平缓提升，供给侧负债趋稳空间尚存【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    8 月新增居民中长贷同比+28.7%，短期按揭供需具备支撑 8 月整体信贷平稳增长，其中居民部门新增信贷单月同比+28.7%，占 比约 66%，银行保持较强的投放意愿。 8 月新增居民中长贷 5571 亿元， 同比增长 22.7%，连续 3 个月维持较高增速。 与此同时， 8 月 40 家主流 房企单月销售额同比增长 24%。如我们所预期，短期按揭供需表现较强。 8 月全国首套、二套平均房贷利率环比分别下降 1BP、 2BP 至 5.25%、 5.56%，二者相较 2019 年末分别下降 27bp 及 28BP。 1-8 月新增居民中长贷 4 万亿，同比增速提升至+8.7%（2019 年全年 +10.1%） 。下半年信贷政策回归常态化，总体投放节奏趋于平稳。 考虑到 房企推盘驱动购房需求释放以及银行资产配置短期路径依赖，预计按揭贷 款供需两端具备一定支撑。 我们维持 2020 年新增房贷约 5 万亿的判断（基 础假设为整体新增信贷约 20 万亿），下半年行业需求侧资金支持仍将保 持平稳态势。
            
                    8 月供给侧流动性基本平稳，预计房企将加速推盘回笼资金 8 月房企境内外合计发债 1197 亿元，环比基本持平，同比增长 57%， 单月净融资 241 亿元。其中 8 月境内发债 697 亿元，环比基本持平，同比 增长 7%，单月净偿还收窄至 48 亿元。 8 月境外发债 500 亿元，环比微降 3%，低基数下同比增长 350%，单月净融资略降至 289 亿元。 资金价格方面， 8 月境内债高资质房企新发利率较前期低位小幅回升， 部分中等资质房企新发利率较前期继续改善；境外新发高收益房地产债定 价继续修复，期限继续拉长。 8 月融创、碧桂园、宝龙新发美元债利率较 前期继续回落，旭辉新发利率基本持平。 1-8 月房企境内外合计发债 8529 亿元，同比增长 4%，净融资约 3176 亿元，同比下降 17%。 1-8 月房地产集合信托募集资金 5134 亿元，同比 下降 7%，占整体集合信托募集资金的比重约 29%（2019 年全年约 37%）。 整体而言， 8 月行业供给侧流动性基本平稳，受融资监管影响，资金 成本短暂波动后回归改善趋势。房地产金融审慎管理，有助于化解金融风 险，降低经营不确定性，并且为企业预留了整改时间。叠加下半年境内债 迎到期高峰，预计主流房企将加速推盘去化回笼资金。             投资建议： 房地产金融监管增强，稳健龙头受影响有限，相对融资优势将持续凸 显，有望输出资本盈利模式升级，行业集中度提升的逻辑进一步强化。下 半年主流房企推盘规模提升，供给驱动销售弹性复苏。目前 AH 房地产板 块相对估值优势明显， 长线资金陆续增配， 建议关注土储充足、财务表现 稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企，如 A 股的万科 A、保利地产、 招商蛇口、金地集团， H 股的华润置地、融创中国、中国金茂。
            
                    风险分析： 海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；行业将迎来 债务到期高峰，中小房企信用风险提升。
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