克而瑞证券--房地产行业1~8月统计局数据点评：商品房单月销售增速创三年新高，土地购置下滑或因融资端监管预期【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件：统计局发布2020年1-8月全国房地产开发投资和销售情况：1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%；商品房销售面积98486万平方米，同比-3.3%，降幅比1至7月份收窄2.5PCT；商品房销售额96943亿元，同比+1.6%，为年内首次回正。
            
                    点评：商品房单月销售增速创三年新高，东西部区域销售修复良好。1-8月全国商品房销售面积同比-3.3%，降幅持续收窄；全国商品房销售额同比+1.6%，年内首次回正。尽管7月多城出台楼市抑制政策，但经济复苏承压下房地产作为压舱石其韧性较强；考虑到传统旺季“金九银十”期间房企将集中推盘追赶业绩，预计三季度商品房销售面积跌幅将持续收窄，或迎来转正。8月单月商品房销售面积及金额同比分别为+13.7%和27.1%，创三年新高，增幅分别走宽4.2PCT和8.5PCT。分区域来看，东部地区增速仍领跑，继上月其累计销售面积同比回正后，1-8月东部累计销售面积同比增速达6.6%。此外，8月西部地区累计销售面积同比回正。
            
                    一线城市新房、二手房价增速微扩。8月一线城市新房住宅价格环比+0.6%，增速+0.1PCT，其中北京+0.6%、上海+0.6%，广州+0.9%、深圳+0.5%，深圳涨幅最低；二手住宅价格环比+1%，增速+0.3PCT，其中北京+0.7%、上海+0.8%、广州1.7%、深圳+1.1%，其中仅深圳增速微幅回落。
            
                    住宅投资拉动房地产开发投资稳中有升。1-8月，全国房地产开发投资同比+4.6%，增速有所放缓，较7月增速收窄0.3PCT，其中住宅投资额65454亿元，同比+5.3%，增幅拉大1.2PCT，带动房产开发投资稳中有升。8月单月房地产开发投资额同比+11.8%，较上月微增0.1PCT。1-8月房地产新开工面积同比-3.6%，降幅收窄0.9PCT，持续向好；8月单月新开工同比+2.4%，增速同比-8.9PCT。土地购置下滑或因融资端监管预期。1-8月，房企土地购置面积同比-2.4%，降幅走宽1.4PCT；8月单月土地购置面积同比-7.6%，较7月跌幅扩大5.8PCT。我们认为于820房企“三道红线”负债管理政策下，房企土地投资更趋理性，叠加7月以来大部分城市推地节奏放缓，一定程度上带来土地购置规模持续回落。从土地成交价格来看，1-8月土地成交价款同比+11.2%，较前值下滑1PCT；单月同比+8.0%，较前值回落28.8PCT，政策指导下土地市场热度下降。具体来看，8月一线/二线/三四线成交土地溢价率分别为14.1%/13.8%/19.1%，同比分别-2.2PCT/+1.1PCT/+1.1PCT，除一线城市因北京、广州、深圳出让土地溢价率较低导致整体溢价率下降外，二线/三四线城市热度上升，个别地块溢价率过百。
            
                    竣工修复放缓，8月同比降幅回落。1-8月，竣工面积同比-10.8%，降幅收窄0.1PCT；8月单月同比-9.8%，较7月单月同比降幅回落4.2PCT。竣工修复放缓。在疫情影响淡化、营收结转压力下，房企加速赶工有利于竣工修复。
            
                    金融层面流动性维持宽松，优质房企将持续收益。1-8月，房地产开发企业到位资金同比+3.0%，增长扩大2.2PCT。其中，国内贷款同比+4%；利用外资同比+24.5%；自筹资金同比+3.6%；定金及预收款同比+1.2%；个人按揭贷款同比+8.6%。整体来看，房企资金来源相对充裕，在销售快速恢复，融资政策微缩的环境下，定金预收款和个人按揭贷款增长迅速，国内银行贷款增长乏力。我们认为具备融资优势及稳定回款的房企将持续收益。
            
                    投资建议：于疫情影响逐渐淡化下，房地产市场持续回暖，8月单月商品房销售增速创三年新高。政策层面来看，政府坚持“房住不炒”主基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段，近期热点城市调控政策及房企融资端规管预警接踵而来。我们认为当前房地产投资、销售增速一定程度放缓，但长期来看房地产市场将保持总体稳定，稳健发展，而优质房企将长期受益。1）整体来看，1-8月全国商品房累计销售额首回正，单月商品房销售增速创三年新高；区域来看，外东部地区增速仍领跑，此外8月西部地区累计销售面积同比回正。
            
                    2）一线城市新房、二手房价增速微扩。8月一线城市新房住宅价格深圳涨幅最低、二手住宅价格仅深圳增速微幅回落。3）住宅投资拉动下房地产开发投资稳中有升。4）土地购置下滑或因融资端监管预于期。于820房企“三道红线”负债管理政策下，房企土地投资更趋加理性，叠加7月以来大部分城市推地节奏放缓，一定程度上带来土地购置规模持续回落。
            
                    疫情短期对房地产行业冲击较大，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及稳财务健、有序拓展的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。
            
                    风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。
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