长城证券--房地产行业周报2020第39期：恒大事件催化板块波动，多地出台楼市新政【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    地产板块下跌6.35%，于28个行业中位列第26：本周大盘下跌3.53%，仅医药生物录得正收益，其余行业全部下跌，房地产板块下跌6.35%，连续三周跑赢大盘后出现较大回调，于28个行业中位列第26。估值方面，本周板块PE估值下降至8.81X，PB估值下降至1.34X，接近一年中枢。PE及PB估值相对全部A股折价51%及30%，若剔除银行股折价分别为66%及47%，折价幅度接近历史高位。个股方面，本周板块涨幅前五为冠城大通、绿景控股、世联行等，其中冠城大通此前被传与宁德时代进行合作；绿景控股收购佳一教育继续推进。跌幅前五为嘉凯城、泰禾集团、广汇物流等，其中嘉凯城受恒大消息的影响本周大幅下跌。本周主要公司仅世联行及新城上涨，涨幅分别为3.34%及0.32%。泰禾、大悦城、金地跌幅较大，分别下跌15.36%、9.85%及9.76%。
            
                    据报道降负债目标时间延长、上海放宽落户政策、长春东莞出台楼市新政等：1）据媒体获悉，依据“三条红线”标准，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，由之前的2021年延长1年半；2）上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》。交大、复旦、同济、华师大毕业生符合基本条件即可落户；3）长春发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》。通知提到，购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%，不予发放第三套及以上商品住房贷款。东莞发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》，通知称，调整公积金最高贷款额度，首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元；二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。
            
                    重点27城新房成交同比连升第10周，一线供求活跃：成交上，重点27城新房成交量环比回落两周后本周回升，而同比增速持续维持高位，并且是连续上升第10周，年初至今累计同比降5.2%，降幅继续收窄。本周一线继续表现强势，同环比均有大幅上升，而二三线同比出现下滑，累计来看年初至今一二三线新房成交同比-3.1%/-8.4%/-3.2%，近期一线表现突出，二三线维持平稳。供给上，重点9城新增供给同环比继续大升，年初至今新增供给累计同比升幅12.1%，升幅持续扩大。截至本周末狭义去化周期11.48个月，去化周期继续下降。本周重点一二三线新增供给同比继续保持大幅上涨，一线城市连续三周同比维持高位。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为15.3%/27.5%/3.5%，近期一线供给大增。截止本周末一二三线去化周期8.34/8.86/11.39个月，二线继续回升。14个重点城市中，仅4个城市去化周期相比去年末有所提升，其余均有改善。
            
                    维持推荐评级：本周高频数据显示重点城市新房市场表现依然活跃，政策面长春、东莞出台楼市新政，进一步收紧了调控，而上海放宽了应届生落户政策，融资方面据媒体报道房企降负债时间延长。总体来看，基本面延续强劲，政策面“平稳”及“一城一策”基调不改。二级市场上，周五在恒大事件的催化下，板块杀跌，本周整体下降超6%，排名靠后，估值再度接近历史最低。考虑到行业基本面非常强劲、融资的分化以及板块低估值低仓位，我们建议精选一些财务稳健的优质个股，随着三季报的临近，业绩释放的实质利好可能会催化板块有一波行情，1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的（合规要求部分公司无法覆盖）。
            
                    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。
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