华菁证券--华菁证券11月开发商销售情况与2021年房地产市场展望会议纪要【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    我们于12月2日参加了由华兴资本举办的地产行业会议，会议邀请了某地产咨询公司的嘉宾对行业11月销售情况进行了解读并分析了未来展望。嘉宾的主要观点如下：
            
                    开发商销售及业绩完成度表现良好；进入四季度行业供货量上行但去化率有所下滑。11月当月Top30房企大部分同比实现正增长；从业绩完成度看，金茂、越秀等房企在11月已经完成全年目标，绝大部分房企都已完成85%以上。从供货量看，受疫情影响今年上下半年呈3：7分布，其中四季度推盘量比三季度略高一些。从去化率看，今年行业去化率比2019全年（50%+）好，尤其是和2H19相比；分月份看，5-8月行业去化率逐步上行并达到60%以上，进入四季度后项目来访量和去化率均有所下行，开发商开始加大营销力度。嘉宾预计今年70%~80%的房企都能顺利完成销售目标。
            
                    预计本轮行业复苏持续时间不会很长，主要是缺少轮动。嘉宾对本轮地产复苏时间持续长度偏悲观，因为是缺少两类轮动：1）缺少城市及区域之间的轮动：相较于前几轮上行周期中出现的“一线城市-周边次核心城市及三四线-次核心向外”的城市轮动以及各区域间的轮动，本轮周期中并未出现类似情况。具体而言，今年华东复苏明显，且为网格状、遍布各个时间节点的回暖；华南呈块状复苏，基本只集中于深圳及部分临深区域；华北为点状复苏，且复苏时断时续；其他区域则表现一般。2）缺少各类需求间的轮动：本轮上行周期仅头部需求表现突出，具体表现为在宏观货币政策宽松的情况下，金融发达的、对货币政策较为敏感的核心城市中高单价及总价的项目成交较好，而未出现前几轮周期中“刚需-改善-投资”的螺旋轮动上行。
            
                    宏观货币政策收紧是明年市场的主要风险点；核心一二线及部分三四线表现仍有韧性。嘉宾认为本轮上行由货币政策宽松带来，在7月针对地产行业收紧后，8、9月行业开始出现拐点。明年货币若持续收紧，将会对行业需求造成持续冲击。从城市等级看，嘉宾预计核心一二线城市表现仍将维持韧性；三四线表现分化，其中封闭型、有户籍人口基础、以劳动力返乡置业为主的城市表现较好；外溢型三四线城市的表现将取决于核心城市的政策情况，但整体情况不如从前。
            
                    主流开发商明年销售目标增速预计降至个位增长。嘉宾预计主流房企明年销售额目标为个位数增长（对比今年10%出头的同比增速）。许多头部开发商2018年对规模增长就开始趋于谨慎，其此前追求规模主要是为了降低融资利率并提升其融资可得性；在规模达到一定水平后，规模提升带来的融资便利边际上已不明显，财务健康则更为重要。当前头部房企关注焦点在于提升项目利润情况，增加结转权益以优化负债指标表现。
            
                    开发商投资端趋于谨慎；融资端积极调整；新开工为第一优先级。投资端，开发商拿地趋缓态势明显，更加看重项目性质的确定性以及在配套上至少某一项的亮点。融资端，开发商在积极进行负债调整，虽然离“三条红线”正式执行或还有一段时间，但商业银行内部已开始基于三条红线相关的负债指标对开发商融资额进行分配。开工是开发商的优先任务，没有开工就没有预售及回款；行业交房时间仍在不断延长，核心城市交房时间基本在预售后两年以上。
            
                    风险提示:行业政策持续收紧。
a7d9615c-e158-4e44-8f26-ebe759502e3c.pdf