-内地房地产周度观察：从政治局会议的地产表述看行业变化【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    今年年末的政治局会议对地产行业的表述有何变化？当前的行业环境与过去两年有何不同？此次会议传递了哪些地产行业的政策信息？此次会议是近三年来首次提及房地产的年末政治局会议，政策一致性更强。在十八届及十九届中共中央政治局的年末会议中，顶层对房地产行业的表述呈现出了多次工作重点的切换，由“住房保障和房地产市场调控”到“化解房地产库存”到“住房制度改革和长效机制建设”，反映出我国商品房市场和整体经济的发展和变化。此次为近三年来首次在年末的政治局会议中提及房地产，表述为“促进房地产市场平稳健康发展”。当前，我国的经济发展更注重质量而非增速，在此背景下，此次政治局会议对房地产行业的提及或在一定程度上表明，当前行业基调的一致性相对过去两年更强。
            
                    下半年行业基本面环境的差异使当前的房地产行业基调较过去两年更为稳定，地产板块的趋势性行情尚待政策基调变化。2018及2019年中调控后，百城房价增速、宅地成交溢价率明显下行；四季度后，部分热门城市传递出了较为积极的政策信号，行业基本面略有回暖，板块表现亦随政策面趋于温和而有一定提振。2020年，疫情后快速的销售复苏使行业整体热度并未随融资管理规则的出台和三季度多地的调控而持续下降：房价增速在近月持续波动，房企的补库存需求使近月的宅地成交溢价率仍然较高，11月达到18.5%。基本面的差异使当前政策基调更为稳定，日前住建部座谈会和此次政治局会议对房地产行业的提及实际上继续延续了今年以来的政策基调，当前板块行情相对前两年较弱。
            
                    经济发展路径转变更需稳定成本要素，顺周期属性或有望使地产板块受益于经济增长。高质量发展更需房价、房租等成本要素维持在较为稳定的水平，房地产行业基调料将维持平稳。在当前“我国经济运行逐步恢复常态，但新冠肺炎疫情和外部环境仍存在诸多不确定性”的环境下，我国或将进一步构建国内国际双循环的发展格局，明年经济增长亦预期向好。在平稳的行业政策基调下，房地产行业的顺周期属性将有望使板块在经济复苏的过程中得到一定提振。
            
                    数据要点：截至12月11日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降13%，2020年累计成交面积同比上升2%。
            
                    截至12月11日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期12.2个月，平均环比上升1%。
            
                    截至12月11日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升5%，2020年累计交易面积同比下降1%。
            
                    投资建议:本周重点城市成交面积虽环比有所下降，但仍较去年同期有所提升，累计成交增速继续提升，行业基本面整体仍持续复苏。政策方面，宁波再次加码调控，上调二套房商贷首付比例，多地继续出台预售资金监管规定；行业政策面仍维持了较高的一致性，引导行业平稳健康发展。维持行业“强于大市”评级。
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