国盛证券--房地产开发行业周报：中央关注租赁住房建设，本周多地开放落户限制【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 行情回顾：涨幅位列后段，小幅领先大盘。截至12月18日，中信房地产指数周度变动幅度为—0.34%，落后大盘0.7个百分点，在29个中信行业板块排名中位列后段。本周上涨个股共56只，上涨个股数量较上周增加253.85%。
            
                 新房成交：52城新房成交面积同比增加0.5%。本周52个城市新房成交面积为758.65万平方米，环比增加3.9%，同比增加0.5%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为130.78、305.85、321.88万平方米，环比值分别增加22.0%、减少0.9%以及增加2.4%，单周同比变化分别为+30.9%、-18.6%、+15.3%。累计同比数据来看，本周一线城市中，上海（0.1%）、北京（12.8%）、广州（8.3%）和深圳（13.0%）本周皆同比为正。二三线城市中总计29城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周持平。
            
                 二手房成交：本周的12个重点城市二手房成交套数合计16719套，同比增速为4.3%。成交面积合计84.84万方，同比增速为-37.7%。其中一、二、三线城市成交套数分别为5728、8316、2675套；同比增速分别为8.6%、-3.5%、25.5%。成交面积分别为31.
            
                 14、48.67、5.03万方；同比增速分别为-31.5%、-39.7%、-49.7%。51周累计二手房成交套数70.70万套，同比增速为-2.9%。同期累计二手房成交面积为5954.43万方，同比增速为-4.0%。
            
                 去化情况：15城去化周期环比下降4.5%，同比上升18%。一二三线城市去化周期分别为46.5、66.9和47.7周，环比分别下降7.8%、12.0%、0.6%。具体城市来看，15城中北京（3%）上海（6%）、深圳（1%）、南宁（6%）、泉州（8%）等共计7城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周减少2城。去化周期低于12个月的城市为上海（6.9）、深圳（10.1）、厦门（7.2）与宁波（4.7），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，福州的库存去化周期超过30个月，同时莆田、泉州、江阴的数值接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
            
                 政策追踪：中央关注租赁住房建设，本周多地开放落户限制。本周中央政策，16-18号的中央经济工作会议重申房住不炒基调，并提出租赁住房市场建设，重视保障性租赁住房建设，逐步实现公共服务上的租售同权，提出土地供应应向租赁住房建设倾斜，并降低租赁住房税费负担。地方政策方面，本周较侧重落户宽松方面：福州全面放开落户限制；无锡调整落户政策，放开江阴、宜兴落户限制；广州低年龄人群入户政策略有放松；青岛拟将放宽城区和放开县域落户政策。另外，青岛在几个行政区实施产权更新政策，经适房可透过申请补缴土地收益价款，将产权转变为普通商品房。
            
                 融资情况：计发行规模共计97.16亿元，净融资额负为负14.86亿元。本周共发行房企信用债9只，环比增加为零；发行规模共计97.16亿元，环比增加10.76亿元，总偿还量112.02亿元，环比减少127.48亿元，净融资额为-14.86亿元，环比增加138.24亿元。
            
                 投资建议：本周各线城市去化环比全面好转，南宁依然陷入长期销售低迷。
            
                 房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。
            
                 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。
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