克而瑞证券--房地产行业三线城市房地产草根调研纪要：徐州【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 全国性综合交通枢纽，淮海经济区中心，对周边人口具备吸附力。徐州，地处苏北，是国家“一带一路”重要节点城市，国务院批复确定的全国性综合交通枢纽，淮海经济区中心城市，下辖 5个区、3个县、2个县级市，辐射苏北，皖北，鲁南，豫东地区。2019年，徐州 GDP 为 7151.4亿元，同比增长 6.0%，居全国第 27位，三产占比为 9.5%、40.4%、50.1%。截至2019年，常住人口 882.6万，城镇化率 66.7%，人口净流入 2.4万，城镇人口净增长 15.8万，城镇居民人均可支配收入 36215元，同比+7.8%，城市人均住房建筑面积 48.42平方米。目前已有两条地铁线路开通。
            
                 住宅市场需求强劲，房价连续五年上涨。2015到 2016年，徐州市需求快速释放，2016年成交面积同比上升 43.3%，2017年供求同步放量，在强需求的支撑下，房价同比上涨 19.3%。房价强势上涨的带动下，2018年全市供应量同比上升 102.9%，但成交主力转向远郊区县，在其需求的推动下，全市成交量同比上涨 80.4%。2019年主城区成交面积和成交价格分别同比上升 12.5%、12.3%，由于供给规模微量收缩，供求基本保持平衡，而远郊区 13.4%的价格增幅一定程度上抑制了需求的释放，全市整体供大于求。
            
                 2020年受疫情影响，供货不足，整体上供不应求，推动房价继续上扬，截至 12月中旬，全市房价上涨 7.0%，其中主城区上涨 10.7%。
            
                 土地市场量价齐升，疫情下热度不减。2015~2017年徐州土地市场热度逐渐提升，宅地流拍面积控制在 5%以内，溢价率走高，2017年平均溢价率达 34.2%。2018年上半年市场延续了前期的火热，多宗地块竞价愈百轮，6月发布限售新政后，土地市场遇冷，流拍率上升，地块多以底价成交。2019年起，市场回暖，供应放量，需求回升，开发商持续看好，土地楼板价创出新高，由于下辖区县成交占比提高，全市综合成交楼板价较上年下滑 7.7%。
            
                 2020年市场热度持续，供需两旺，楼板价、溢价率双双超越前高。
            
                 风险提示：新冠疫情尚存不确定性；房地产行业调控政策超预期；房地产行业基本面运行不及预期。
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