平安证券--地产行业周报：深圳发布城市更新条例，多地放宽落户限制【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周深圳发布《深圳经济特区城市更新条例》，我们借此对深圳城市更新流程进行梳理，并对条例内容进行解读，其中旧住宅区更新意愿双100%要求放宽至双95%、签订搬迁补偿协议环节首创“个别征收+行政诉讼”制度等内容值得关注。本周山东省发文全面放开城镇落户限制，12月以来已有无锡、福州、广州等多个城市陆续降低落户门槛。百强房企销售方面，12月单月销售额、销售面积同比增长29.2%、13.8%，仍维持两位数增长。板块投资方面，当前地产估值已降至近五年4%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，同时中长期地市趋稳情形下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业、经纪板块。
            
                    政策环境监测：1）山东：全面放开城镇落户限制；2）百强销售点评：全年目标基本完成，百强分化加剧。
            
                    市场运行监测：1）成交环比下降，后续以稳为主。受假期备案影响，本周（12.27-1.2）新房成交5.9万套、二手房成交1.5万套，环比降11.8%、28%；12月新房月日均成交同比升15.6%，较11月降7.4pct。随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。2）改善型需求占比回落。11月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.9pct至77.5%。
            
                    3）推盘环比增加，短期力度或将收缩。12.21-12.27重点城市新推房源17783套，环比升0.3%；去化率73.2%，环比升6.8pct。年底销售冲刺完成后，房企推盘节奏或短暂放缓。4）库存环比下降，中期面临上行压力。16城取证库存10753万平，环比降1.2%。中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率下降，二线占比提高。上周百城土地供应建面788.8万平、成交建面2368.4万平，环比降41.5%、降3.1%；成交溢价率8.8%，环比降2.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.4%、52.3%、46.3%，环比分别降2.5pct、升13.6pct、降11.1pct。考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债15亿元，较上周减少17.7亿元，海外无债券发行；本周境内发行利率处于5%-6.9%区间。
            
                    2）信托：本周集合信托发行161.6亿元，较上周减少11.2亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨1.19%，跑输沪深300（+3.36%）；
            
                    当前地产板块PE（TTM）8.56倍，估值处于近五年4%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为格力地产、招商蛇口、华夏幸福，南向资金净流入前三房企为保利物业、中海物业、世茂集团。
            
                    风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。
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