平安证券--房地产行业点评：全年目标基本完成，百强分化加剧【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    百强房企销售额维持双位增长，2021年预计整体平稳。2020年百强房企实现销售额 13万亿元，同比增长 12.4%，销售面积 9.3亿平米，同比增长 9.6%，增速分别较 2019年下降 3.6、3.4个百分点。其中 12月单月销售额 1.7万亿元、销售面积 1亿平米，同比分别增长 29.2%、13.8%，增速较 11月分别升 9.1、降 9.4个百分点。展望 2021年，尽管 2020H2房企“以价换量”带来部分需求提前释放，叠加热点城市调控趋严，但考虑历次销售大幅下行主要受中央层面调控或核心城市降价等负面事件冲击，目前以稳为主基调明确，预计 2021年全国销售额同比持平。
            
                    多数房企完成销售目标，但整体业绩完成度不及往年。尽管 2020年一季度销售受疫情冲击较大，但自二季度以来市场逐渐回暖修复，并得益于下半年房企加大推盘、以价换量，多数房企完成年内业绩目标。统计的 14家主流房企中 11家超额完成年初目标，其中荣盛发展、中国金茂、招商蛇口目标完成率分别达 112%、112%、111%。尽管如此，2020年目标完成度超 110%的房企占比不及往年，侧面反映市场压力在逐步显现。
            
                    头部房企稳健发展，百强分化逐步加剧。从榜单门槛来看，前 50房企竞争最为激烈。2020年 TOP50门槛同比提升 17%至 859亿元，相比之下，TOP100门槛同比仅提升 9%至 257亿元，千亿房企扩容加速，同比增加 9家至 43家，而2019年仅增加 4家。从行业集中度看，2020年 TOP10房企集中度为 28.4%，同比基本持平，其余梯队房企集中度均呈上升趋势。其中 TOP50房企销售额市占率 62.2%，同比上升 2.6个百分点，TOP100市占率同比提升 3.5个百分点至76.2%。“三条红线”监管下，优质资源持续向龙头房企倾斜，行业竞争及梯队分化或将进一步加剧。
            
                    销售权益占比延续下滑，合作开发仍为房企规模提升重要推手。2020年，TOP100房企销售权益比 72.4%，较 2019年下降 1.1个百分点，其中仅 TOP1-3梯队房企销售权益比同比上升，较 2019年小幅提升 0.9个百分点，TOP51-100梯队房企权益比同比下降最甚，较 2019年下降 3.3个百分点。部分中小型房企通过合作项目提升全口径业绩尤为突出，随着融资收紧，预计后续主流房企仍将延续合作拿地、合作开发等方式来防范风险、缓解资金压力。
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