华安证券--房地产行业点评：住宅物管工作迎新风，挖掘行业潜在发展动能【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 事件
            
                 住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。
            
                 物管公司“单方输出”向与业主“互动”转变
            
                 以往的物业管理主要靠公司的“输出”达到“服务”的效果，在与业主“互动”方面似乎热度不高。《通知》指出“健全业主委员会治理结构”，或可调动业主方的积极性，建立居民、物委会、物管企业的协调运行机制，有助于企业洞悉业主诉求，打通业主与物管公司“雇佣关系”的阻碍，提升业主满意度及品牌竞争力的塑造，同样有助于提升收缴率。
            
                 “内容+范围”双线拓宽服务边界，扩容在即
            
                 《通知》指出“鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区”2015年中央城市工作会议首提老旧小区改造概念，2017年“开展试点”，2019年“全面推进”，2020年预计改造3.9万个老旧小区，政策引导下物管范围有望实现“由点到面”的铺开，而管理项目密集度的提升相较分散化管理更利于成本的管控。“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式”，与当前物管行业“以传统物管业务筑底，以增值服务锦上添花”的现状契合，增值服务相较基础物管具备“形式丰富、毛利率高”等优势，有望在地理位置平面扩张的同时，在项目中实现纵向提高，为行业“量价齐升”赋能。
            
                 强化监督管理，实现“人员、定价、效率”的优化竞争
            
                 针对物业服务价格形成机制，《通知》中指出“主要通过市场竞争形成”、“可根据服务标准和物价指数等因素动态调整”、“提倡酬金制计费方式”或有助于缓解“品质提上去，价格上不去”的矛盾。“提升物业服务行业人员素质。推动物业服务人员职业技能等级认定工作”及“加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。”因“劳动密集型”而存在的人工成本占比过高的情况，或在这一进程推进下实现降本提效。
            
                 投资建议
            
                 物管行业除受益于商品房增量的释放，同样享受丰厚存量资源的潜在红利。业务已发展至“基础服务稳固筑底、增值服务锦上添花”的阶段。资源向头部倾斜，集中度提升是大势所趋。“品牌、科技、人才”等因素或成未来竞争的重要力量。估值方面，物管与开发的不同点似乎体现在行业扩容与公司分化同步进行。建议从在管规模、合约在管比、在管构成（按业态、来源）、盈利能力（基础、增值）等多维指标评估企业价值。建议关注：碧桂园服务、保利物业、宝龙商业、招商积余等。
            
                 风险提示
            
                 竣工不达预期，人力成本大幅上升，增值业务拓展失败等风险。
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