平安证券--地产行业点评：低基数下销售高增，各梯队呈现分化【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 低基数下销售同比高增，各梯队呈现分化。受上年低基数影响，百强房企 2021年 1月销售面积 6789万平米、销售额 9863亿元，同比增长 59.2%、70.9%。
            
                 需求提前释放叠加热点城市调控效应显现，后续销售去化预计承压，但考虑2020H1低基数，短期成交同比仍有望维持较高水平。1月 TOP51-100房企销售额同比增长 89.7%，增速居首，TOP31-50、TOP21-30同比增长 86.2%、84.7%，紧随其后，TOP11-20、TOP1-10同比分别增长 73.1%、54.7%。从具体房企来看，1月万科实现销售额 702亿元，同比增长 27.8%，绝对规模领跑房企。重点监测的 25家房企中，龙光集团、中南建设、禹洲集团、华润置地单月增速均超过 110%，分别达 197.8%、127.2%、126.3%、119.2%。
            
                 单月销售均价下行，低均价房企销售增速靠后。将百强房企按 2021年 1月销售均价划分为 1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下，各梯队1月销售额同比分别增长 96.9%、72.2%、48.1%。从销售均价来看，1月百强房企整体均价环比降 12.2%至 14528元/平米；其中均价 1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下房企整体销售均价环比增速分别为-12.4%、-8%、-16.4%，或意味低能级的三四线楼市以价换量力度较大。考虑疫情防控带来的返乡人数减少叠加人员流动限制，三四线楼市短期或延续承压。
            
                 投资建议：低基数下 1月百强销售大幅增长，后续受需求释放、热点城市调控影响，销售去化预计承压，但考虑 2020H1基数较低，短期成交同比仍有望维持较高水平。主流房企低估值、低持仓、高股息率，中长期地市趋稳背景下整体盈利能力有望企稳，看好一季度主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等。
            
                 风险提示：1）由于新冠疫情对行业施工造成影响，可能导致部分房企交付节奏不及预期风险；2）三四线供应较大，叠加返乡新规鼓励就地过节、棚改退潮导致需求弱化，行业面临三四线楼市下行、部分项目烂尾风险；3）基于需求提前释放、热点城市加码调控，若后续需求释放低于预期，未来存在房企以价换量提升需求，带来房企大规模减值风险；4）若金融监管政策执行力度超出预期，将对规模发展产生负面影响，导致业绩不及预期风险。
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