国信证券--房地产行业周报：销售依旧景气，调控持续进行【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    销售：新房、二手房热度持续新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计8686.3万平方米，相对2020年同期增长99%，相对2019年同期增长47%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长130%/124%/168%/92%。样本城市大多有不错表现，武汉、温州、福州、大连成交面积累计同比分别增长278%/182%/155%/151%。
            
                    二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计26.3万套，相对2020年同期增长60%，相对2019年同期增长26%。样本城市中，北京、厦门、青岛、杭州表现较热，成交套数同比增速分别为127%/118%/87%/76%。
            
                    融资：债券融资环比收缩、信托融资环比上升上周房企发行国内债券96亿元，环比-32%，发行海外债券12亿元，环比-80%，合计债权融资108亿元，环比-46%。截至上周，本年房企累计发行国内债券2427亿元，同比+1%（上年同期2397亿元），累计发行海外债券1361亿元，同比-22%（上年同期1741亿元），合计债券融资金额3788亿元，同比-8%。
            
                    重要事件1、南通、广州、北京等地发布调控政策进一步促进房地产市场平稳健康发展；2、南京限制浦口、六合、溧水、高淳区新落户人员两年内仅可在四区内买房；3、广佛两市拟推动土地、人口等全域同城化；4、北京引入社会资本参与老旧小区改造，加大财税金融支持；5、北京三区教委明确“多校划片”应对学区房炒作；6、东莞市房地产中介协会发布行业告知书禁止不当促成交易行为；7、上海加强销售秩序监管整治认购乱象。
            
                    投资建议开发方面，目前地产板块估值仍处历史底部，悲观预期尽显，行业短周期景气度仍处高位，在市场风格切换的过程中，优势地产股拥有较高的配置性价比，土地市场热度的下行，或将成为板块估值修复的主要导火索。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。
            
                    物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。
            
                    风险提示部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。
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