买地的返还款处理

wxwx1009

见过操作的方法和9楼的说的一样，政府出正式文件，作为新土地上面工程项目专项补助资金，做递延收益，按10年摊销进收益，相关税收在10年缴纳。

cpa_may

12楼的思路是很好，但三通一平需不需要1000万这么多。作为递延收益的话，税法上收益递延的期限肯定要比资产摊销的期限短，这点上企业还是吃点亏。

chensidarkhorse

让政府补出批文以及税务局的相关文件应该是比较妥当的做法。

为了广开讨论，这边顺便给另一个方案吧，纯属个人看法：

如果站在会计角度的话，就以1500作为无形资产入账价值吧。
因为首先，幸好从付出2500到返还1000基本是同一时间完成，因此在账上没有体现任何过渡性资产负债科目，所以可以一笔做到凭证中。因为从会计实质来说，确实就仅仅是付出了1500万元对价而已。
其次，在税务风险上，该资产的入账金额偏低（是1500而不是2500），因此在以后递减的折旧费用上，不存在多记可税前列支费用问题。

不过这个方案有个硬伤，就是政府所返还的1000万可能除了进账单以外没有其他凭证--“无票无真相”，税务局在现场核查的时候，根据以往“主要以认票为准”的风格，他们有可能要求还是以2500作为计量金额，同时对2500-1500=1000差价部分，作为政府补贴或者捐赠处理，最后还是要缴税。
最后可能还是逃不过，关键始终要看和税务局沟通的程度了。

我甚至有个邪恶的想法，这返还的1000万，要不就不把它体现出来得了。。。
这样想法不好。。。大家请忽略。。。

tangwh

不懂会计，但对于由税务局作出免税文件，个人认为不行：减免税必须有法律、行政法规(至少是国家税务总局的文件)的明确规定，地方税务机关不得违反法律法规擅自作出减免税决定。对于本贴的这类补贴，个人觉得很难符合可以认定减免税的补贴收入。

oshistone

让政府补出批文以及税务局的相关文件应该是比较妥当的做法。

为了广开讨论，这边顺便给另一个方案吧，纯 ...
chensidarkhorse 发表于 2010-7-20 12:50

    如果不体现出来，如何体现所说的会计实质按1500万元入账？

chensidarkhorse

回复 15# oshistone


    我的意思是，还是以2500入账计量，而所返还的1000万不入账，进来后马上转入股东的银行户（即直接归所有者了）。如果：
1、该交易不在期末进行的话
2、土地合同中无“退还1000万”明确规定，且相关发票也为2500的话。
应该没人看得出来。

    这个其实是审计理论和实践里的硬伤---“完整性”，企业不主动披露的话，很难看出来，是一个盲点。

    会计师进行审计工作的话，会在期末取得银行对账单与账面的银行存款对比，对未达账项进行调节，有的银行对账单有最后两三天的明细，有可能哪个眼尖的审计师看到1000万整进出走账的可疑性来。但是如果该行为不在期末进行，应该没人会拿着从银行打出来的全年银行明细单与企业帐中银行存款科目明细对比。

    按照上述办法处理--即1000万元落入帐外，在后附凭证中根本看不到1000万进来的银行进账单和1000万出去的银行汇款单，因为可以压根不做账，也对期末结余无任何影响。

    不知道上面表述是否清楚，有过会计师经验的朋友应该能理解。

    以上纯粹是基于发散思维进行的讨论，有助于大家对最细节的地方进行挖掘，纯技术性讨论。不鼓励上述处理办法，仅为头脑风暴使用，让大家警惕。

chunsheng

谢谢诸位，根据大家的意见，，确认为财政补贴并交税是稳妥的方案，实践中各家中介为了避免风险也倾向于采纳该观点。但如果是非IPO企业，是否存在其他处理方式？

山野孤鹜

chensidarkhorse 发表于 2010-7-20 12:50
让政府补出批文以及税务局的相关文件应该是比较妥当的做法。

为了广开讨论，这边顺便给另一个方案吧，纯 ...

问题在于，首先，确认无形资产的时候，按原始凭证入账，企业实际支付2500万，就应该按银行回单上入账；其次，就算返还款与支付的土地款在同一期间，能做到同一笔凭证里面，但没有原始证明能说明收到的款项与土地相关，能够减记土地的取得成本呀。

titan

这事通常就是土地按招拍挂价格入账，补贴由当地政府出文以其他名义给予财政补贴，如果能分期确认营业外收入就最好。需要留意：
1.  避免因为这么做导致土地价格低于最低出让价格；
2.  财政补贴要补税，这没办法，是上市的成本

ljxjxm

chunsheng 发表于 2010-7-14 16:54
常规的做法：按照购地合同和付款凭证入账，土地使用权确认成本2,500万元，收到返还的差额扣税后作为与资产相 ...

如果返还文件写明土地出让金返还，对上市构成障碍，土地出让金返还属违法行为。