请教律师：长周期租用不动产的问题

fuqian

那就从银行那里再租过来，或者替A还钱，相关损失找A索赔

张兵

从本案描述的情况来看，如果b能提供缴纳租金的凭证和双方的租赁协议，那么银行在行使抵押权的过程中是不能，要求b腾退租赁房屋的，其损失可以继续向a主张。但a/b之间的租赁协议所约定的租赁期超过了国家规定的最长租赁期限20年，所有其多租的年限不受保护，到期银行可以行使其权利。b多支付的租金可向a主张要回。

夜深无语

基本上可以理解为如果A的物业被查封拍卖，B的租赁权是得不到保障的。
最好的办法应该就是视A的财务状况与A商谈购买厂房及土地的相关事宜，如果A已经资不抵债，只能另寻厂房。

yaoleion

回复 bigestfox 的帖子

如果存有租赁权负担的抵押物的变价额足以清偿抵押债权，表明租赁关系对抵押权没有伤害，则应当适应《合同法》第229条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，租赁关系仍可存续，由抵押物的受让人承受。

woodyhead

债券是无法对抗物权的，在先抵押后租赁的情况下更是如此
即使B不知情是善意的，也只能找A提违约之诉

franckfong

抵押权和租赁权谁优先，主要就是看是谁设定在先。
先租后抵的租赁权优先。先抵后租抵押权优先，但涉及到承租人的利益问题，就看是否提前告知，若已经提前告知的，承租人自负责任，未告知的出租人对承租人进行赔偿。

zivsky

(1)只有租赁权产生在先，抵押物权产生在后的情况下，租赁关系才能约束抵押权人（银行），同时也约束行使抵押权利时的受让方。但是由于物权由于债权，租赁权不能防止房屋被执行而转让，租赁人只有优先受让的权利。
（2）30年租赁期只有20年是受法律保护的，其余十年为无效，在诉讼场合下，出租方应当返还10年的相关租赁收入，不打官司，相互信任的话私底下搞也国家管不着。
（3）在抵押权产生在先，租赁权产生在后的情况下，无论租赁时是否告知承租人，租赁权对抵押人均没有约束力，也就是说拍卖的时候可以把承租人赶走（粗暴的说法，呵呵），那么有没有通告知已抵押的意义在哪儿呢？
（4）出租时，出租人是否告知承租人抵押的区别在于，如果因为抵押权人实现抵押权时把放卖给了第三人（买方），买方可以把承租人赶走，也可以要求承租人按照新的价格、条件签合同，这就造成了承租人损失，而其损失最终是否可以要求当时的出租人承担，取决于出租人当时是否告知已抵押了。
（5）总结一句，把握一个原理：后手的权利不得优于前手的权利，比如：租赁在后，抵押在前，租赁者要承担抵押关系的导致的结果（断租）；抵押在后，租赁在前，抵押要承担租赁关系的后果（继续租）。

joshycwang

别瞎用买卖不破租赁，这个也要视情况而定，这个案子里面，B要是租的时候知道已经被抵押了，下场比较惨，另外，租赁最长期限20年，超过部分无效。

ycloveyc

现在看来确实是只能找A要求赔偿了

lwy305

要注意二十年租期的问题