承租土地上建房能取得房产证吗？

Veronique · 发表于 2012-2-8 11:51:20

zhangjj08 发表于 2012-2-1 12:49
如果属于国有土地租赁，并取得了土地使用证，本人认为在其他手续齐全的情况下，该地块建筑物可以办理房产 ...

你说的国有土地租赁是直接向政府租吧？和向土地使用权人租不一样

Veronique · 发表于 2012-2-8 11:57:43

再和大家探讨下，《房屋登记办法》第八条：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

能否作为承租地上建房不能取得房产证的依据?“土地使用权”，在我国语境下，应该是指以出让等方式取得土地、获得《国有土地使用证》的情况吧？或者说仅指物权？如果是租赁其他人取得使用权的土地，由此获得的仅是债权意义上的“使用权”，承租人不是土地使用权人，因此房产证也不能办在其名下。

上述理解是否正确？

wydfss · 发表于 2012-2-8 14:17:53

首先，在租赁的土地上建房，不违法，但是办不到房产证，因房地一体主义，此并不是说土地证和房产证一体，两证分离的就ok，而是指土地使用权人和房产的产权人保持一致。
其次，在租赁的土地上建房，是出租人将自己获得的土地使用权的部分权能出让给了承租人，承租人不享有完整的土地使用权。
再次，若要明确产权关系，根据添附理论，土地价值大于厂房价值，该厂房所有权归土地使用权人，而非承租人。
最后，证书只是产权关系的公信力认可和体现，实质还是在产权关系的认定上。切勿主次颠倒。

zhangjj08 · 发表于 2012-2-8 15:27:42

Veronique 发表于 2012-2-8 11:51
你说的国有土地租赁是直接向政府租吧？和向土地使用权人租不一样

是，我说的“国有土地租赁”就是向国土资源部门直接租用土地从而获得土地使用权，而不是向国有土地使用权人租。

Veronique · 发表于 2012-2-9 19:52:12

zhangjj08 发表于 2012-2-8 15:27
是，我说的“国有土地租赁”就是向国土资源部门直接租用土地从而获得土地使用权，而不是向国有土地使用权 ...

我也没找到明确的法条，不过《规范国有土地租赁若干意见》第四条：“对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁。”第六条：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押”，好像隐含了这个意思。

像这种法律规定不明确的，是否还要看各地执行情况？有个《漯河市房产管理局关于印发《租赁国有土地房屋权属登记意见》的通知》，明确了这种情况可以办理登记。虽然效力层级很低，权当参考吧。

zhangjj08 · 发表于 2012-2-11 10:36:17

Veronique 发表于 2012-2-9 19:52
我也没找到明确的法条，不过《规范国有土地租赁若干意见》第四条：“对需要进行地上建筑物、构筑物建设后 ...

谢谢15楼的回答，受益匪浅!

xiaofeng-HE · 发表于 2012-2-14 16:28:24

不能取得房产证
首先要分清土地性质，承租方是谁。国有土地，建房要取得相关部门房屋建设许可，之后才能建设，关系很复杂，并且你的土地还不是自己从国家那里直接取得土地使用权，而是从出租人那里租的，本身建房就是不合法，跟不用说取得房产证了。
集体土地更简单，你地都不是你的，你根本办不了房产证。房屋这种不动产是一个敏感的东西，国家管控的较严格。当然你直接建房，房子实际应归你所有，但法律不保护，发生纠纷，只会对你建的行为进行适当补充，真正获利的还是出租人。
当然你说的不太清楚，说的具体一点更有助于解答，不管怎么说取得房产证是不可能的。

xinhuaishiye · 发表于 2012-2-14 22:21:32

luxy 发表于 2012-2-8 11:21
在租赁的集体土地上建房，如果建房手续齐全，可以取得房产证，是符合法律规定的。

同意这个说法，实际中在上海闵行区有遇到这样的情形，外商企业租赁的集体土地，有房产证

flyl1981 · 发表于 2012-2-20 22:56:17

个人觉得
还是要看当地政府的政策吧

fengqiang135 · 发表于 2012-2-21 00:02:32

理论上不能不过地方政府总有自己的招可以试试

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