没有产权证，只有与政府签订的房地产转让合同

蛰伏

我国目前的土地所有权层面，分为国家所有和集体所有，申请建设用地原则上要通过出让或划拨国有土地使用权，除了兴办县镇企业、乡镇公用设施等乡镇特殊用途的可以用集体所有的土地（称集体所有建设用地），但不管使用国有还是集体的土地，均由县级以上地方人民政府批准。

以上所讲的都是土地出让一级市场即土地有所有者（国家或集体）向使用者让渡土地使用权的交易，如果所涉土地使用权交易是二级市场，即土地使用者向土地使用者转让土地使用权，则除了要分析其一级市场层面取得的合法性，还要分析二级市场交易的合法性。

kingku88

集体土地不可以直接转让用于工业的，需要首先履行农用地专用手续，显然公司使用该幅土地严重违反有关土地管理的相关规定。

flyingnip

农村集体土地转征为建设用地的程序是非常复杂的。那么，如果不进行转征，依据现行的法律规定，集体土地有那些合法的流转方式呢？
我国农村土地分为农用地、建设用地和未利用地，不同用途的土地使用权，其流转的法律规定是不同的。
1、农村集体建设用地使用权的处置方式

农村集体建设用地包括农村宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地和公共设施用地。根据我国《土地管理法》第六十三条规定，除农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业，经过批准，使入股、联营企业获得集体土地使用权以及因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外，集体所有的建设用地，目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权，而不允许其他单位、个人拥有。2001年2月和6月，国土资源部分别在苏州、安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会，设立了河南新乡、安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区。

万月

肯定有问题，还是先转国有土地，再办出让，要么就让企业搬迁。逼企业，企业总是说这不行，那不肯的，就说是必须的，而且确实必须。

马上上演

kingku88 发表于 2012-2-24 10:06
集体土地不可以直接转让用于工业的，需要首先履行农用地专用手续，显然公司使用该幅土地严重违反有关土地管 ...

实际现在有些地方集体土地流转已经松动，比如无锡，存量的集体土地可以出让。所以楼主都透露该集体土地在哪个地方，然后再查找哈当地政府是否有相应的规定。

虽然有朋友会说地方政府制订的规章违反《土地管理法》这样的上位法，但是国土资源部已经在安徽芜湖做这样的试点，中国的实际就是这样！

蛰伏

flyingnip 发表于 2012-2-24 10:10
农村集体土地转征为建设用地的程序是非常复杂的。那末，如果不进行转征，依据现行的法律规定，集体土地有那 ...

集体所有的土地的使用权是限制转让的，基本上不存在二级流转市场，除了因为作为乡镇企业建设用地部分因为企业破产、被兼并收购等原因被动转让。

kingku88

马上上演 发表于 2012-2-24 10:16
实际现在有些地方集体土地流转已经松动，比如无锡，存量的集体土地可以出让。所以楼主都透露该集体土地在 ...

集体土地流转松动是一方面，但土地使用性质的改变还是有比较严格的规定的。农用地到工业建设用地的转变应当履行审批程序这个还是比较严格的执行的，现在有个突破的地方是建设农用地的概念，是指为农业生产而进行的一些简单建设可以不履行农用地专用的程序，其他的还是要严格执行。根据楼主的介绍公司盖的房子应该不能解释为是为农业生产的目的做的建设。毕竟土地还是比较敏感的问题，不应把尺度放得太宽。

zzh3201731

蛰伏 发表于 2012-2-23 16:22
镇政府无权出让建设用地（县级以上政府才有权），因此与镇政府之间的土地转让无效，地上新建的厂房应该也无 ...

你说的第二个方案是“由镇政府进行回购”，但是回购之后，企业需要做什么，才能使得该无权土地合法合规化？
另外，假设无权土地上，并没有新的建筑，而是本来就有相应的建筑，而且企业直接就拿来用了，请问企业如何解决该瑕疵？必然是要取得房产证，问题是取得房产证的前提是否为取得建筑物上的土地使用权。谢谢指教！

蛰伏

zzh3201731 发表于 2012-3-8 17:11
你说的第二个方案是“由镇政府进行回购”，但是回购之后，企业需要做什么，才能使得该无权土地合法合规化 ...

“由镇政府回购”是剥离的方案，也即把该权属瑕疵的土地房产剥离出拟上市公司，不存在合法化的问题；至于地上建筑要办理产权证，无法绕开土地使用权证，必须要有土地使用权证，同时还要补办建设许可（地上建筑的规划许可证、施工许可证等）并办理竣工验收、消防验收等各项工作；简言之，如此问题的土地房产，没有县级政府的特事特办是做不到合法化的。

6gs

先看看当地有无对集体土地流转的特别规定。