国企改制中划拨土地转增国有股本问题

红金龙

某国企A在政府的安排下向另一国企购买了一块划拨土地，并支付了对价，土地证及房产证已办理过户手续。A公司已按取得成本入账。现在A公司要实行股改，按相关政策的规定，拟将该划拨地变更为出让地，并按土地评估值的一定（政策规定的下限）比例作价(入股）增加国家股股本。在做评估时，发现土地取得成本+土地作价部分>>土地评估值，差额还比较大。请问这种情况下该如何处理？

fushengbin

1. 关于土地出让金作价出资入股，国家有明文规定， 只有省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。不知楼主所说的国企是否符合这一条件。
2. 现在采取作价出资入股方式进行土地处置的方式越来越少，多采取招拍挂的方式进行。
3. 在会计处理上，增加土地资产和实收资本科目。若需缴纳部分出让金，则相应减少货币资金，或增加应付账款。

红金龙

回复 2# fushengbin


    1、该企业是符合规定能采用土地作价出资（入股）的企业。
    2、在会计处理上的问题是，该企业取得这块划拨地时付出了相当大的成本，该成本即该土地的账面价值。也正是因为这个原因，本次土地作价入股时，作价的部分加上账面原值远远大于该土地的评估值，这个问题该如何处理。
     按照相关规定，除了授权企业外，划拨地在未缴纳出让金的情况下是不得转让的，该企业在获得这块地的时候政府做了工作。现在国土部门不承认原来的转让行为，即不承认该划拨土地的账面价值。那么当初所付出的对价现在该如何处理呢？

fushengbin

1. 作价部分加账面原值如何理解？打算以怎样的方式作价出资？
2. 既然国土资源部门不承认原来的转让协议，那就表示前次的转让行为尚未终结，土地使用权证也无法变更，个人理解当时支付的价款应转为预付账款？还请会计专业的同学解释解释。

板凳

1、造成这种情况的还是因为上一次土地使用权转让不合规。
因为即使原转让方是授权经营的企业，土地转让到集团范围以外的，也是需要先缴纳出让金再转让。这样土地性质其实应该变更为出让地了。
2、按国土资发[2001]44号：
划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租用或增加国家资本金、国家股本金。
也就是说，如果能认定原来账面价值，那土地作价部分（也就是出让金的金额）是倒算出来。
如果是按这个文操作就不会出现楼主说的“土地取得成本+土地作价部分>>土地评估值”的情况。
3、A公司付给原转让方的购地款，原转让方多半不肯退还。所以你即使是挂一笔其他应收款，那它还是一笔死账，没有意义。除非地方政府出面协调，不过我觉得这个难度挺大。
4、个人建议：
解铃还需系铃人，当时是地方政府出面把这块土地以不合规的手续弄过来，而且A公司也付出了较高的成本，现在还是需要地方政府出面来协调土地主管部门，让其认可当时的转让，认可公司划拔用地的账面价值。
何况土地局也有错，谁让他们当时也给A发了划拔土地使用证呢？

红金龙

回复 5# 板凳


    谢谢！您的意见和我们原来设想的一样，这种方案解决起来比较顺，对企业的财务影响也小，同时由于企业土地证已办，再找政府协调也相对容易一点。还有一个问题：《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》国土资发[2001]44号中，有“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”这个“平均取得和开发成本”如何确定，能否认定为A企业购买这块划拨地的对价？

steelyg

估计国土部门的目的是为了多拿上市公司的股权，而不是土地转让的旧账。
还可以让国土部门象征性的出资一点，取得股权，低于实际价值的部分冲减资本溢价

steelyg

国土部门先批准原有的转让交易。
然后国土部门象征性的出点资，获得拟上市公司的股权，这样表面看来，国土部门的股权和土地评估无关，国土部门获得了实际收益，拟上市公司的账也不需要调整
拟上市公司上市前，引入各类战略投资者，这些投资者出资额远远低于股权实际价值的例子比比皆是，也不会成为上市的障碍

zhengbin2006

国有资产评估管理办法 ----转让必评估。
然后，是否以评估价还是其他价格折股，期待高手一锤定音。

zhengbin2006

国有资产评估管理办法 ----转让必评估。
然后，是否以评估价还是其他价格折股，期待高手一锤定音。