房地产私募基金专题研究

秋云飞

中信建投 2014年11月12日
聚焦房地产私募基金—前言  ...................................................................................................................................  1
缘起——房地产私募基金概述  ...............................................................................................................................  1
何为私募地产基金？  .......................................................................................................................................  1
主要类别  ...........................................................................................................................................................  2
相对优势  ...........................................................................................................................................................  4
他山之石——国际主流基金模式  ...........................................................................................................................  6
美国基金模式代表：黑石房地产基金 ...........................................................................................................  6
新加坡模式：凯德置地地产基金  ...................................................................................................................  9
花开正当时—本土地产基金发展历程  ..................................................................................................................11
从何处来？  ......................................................................................................................................................11
运作模式：“中国式”融投管退 ...................................................................................................................  13
现在站在何处？  .............................................................................................................................................  15
上市房企合纵连横  .................................................................................................................................................  19
效率与杠杆  .....................................................................................................................................................  19
上市房企基金案例  .........................................................................................................................................  20
虽然目前主流以“机会型-住宅-开发商附属”的模式不可避免地会被诟病过于粗放，但所谓存在即合
理，在国外发达国家私募基金发展初期其实也经历过类似的阶段，近两年，随着基金管理人的不断尝
试，越来越多的不同种类基金模式也开始出现在市场上，我们从中挑选了几个比较典型的案例来一窥
目前国内私募房地产基金运营模式全豹。 .................................................................................................  20
前往何方？--人民币房地产基金的一些思考  .......................................................................................................  24
判断一：投资、退出渠道趋于多元化 .........................................................................................................  24
判断二：股权、夹层投资将成主流 .............................................................................................................  25
判断三：大资管时代下战略合作契机 .........................................................................................................  26
判断四：险资介入将主导 LP 机构化 ...........................................................................................................  27
判断五：管理重心向团队品牌变迁 .............................................................................................................  28
判断六：监管制度趋于完善  .........................................................................................................................  29
判断七：行业整合大潮下地产并购基金前景广阔  ......................................................................................  30
判断八：行业洗牌重构加速利率合理化 .....................................................................................................  31
图表
图：20 世纪全球房地产私募金基金历年募集规模  ...............................................................................................  2
图：近年全球房地产私募基金募集情况 ...............................................................................................................  2
图：全球各主要地区基金募资规模占比 ...............................................................................................................  2
图：美国房地产行业融资渠道占比  .......................................................................................................................  2
图：全球房地产私募基金投资方式结构 ...............................................................................................................  4
图：地产基金融资成本与国际开发商比较 ...........................................................................................................  5
图：房地产基金对应风险收益  ...............................................................................................................................  5
表：国内房地产私募基金与信托比较  ...................................................................................................................  5
表：全球房地产基金排名  .......................................................................................................................................  6
表：黑石房地产基金募集详细  ...............................................................................................................................  7
图：黑石地产基金投资策略及业绩  .......................................................................................................................  7
表：黑石房地产基金项目潜在接盘方  ...................................................................................................................  8
表：近年国际主权财富基金接盘规模  ...................................................................................................................  8
表：黑石房地产基金历年实现收益率  ...................................................................................................................  8
图：凯德集团金融平台结构（亿美元） ...............................................................................................................  9
图：凯德集团资产分布占比  ...................................................................................................................................  9
表：凯德中国地产基金  ...........................................................................................................................................  9
图：凯德地产基金运营模式  .................................................................................................................................  10
表：凯德集团 2000 年与 2013 年业绩比较 ..........................................................................................................11
表：已经进入中国的国际房地产私募基金 ..........................................................................................................11
图：2011 年第三季度我国私募基金投资金额及案例  .........................................................................................  12
图：私募地产基金国际投资者亚洲国家关注度排名..........................................................................................  12
表：我国私募房地产基金投资模式  .....................................................................................................................  13
表：地产基金产品形式  .........................................................................................................................................  14
图：国内地产基金运作架构  .................................................................................................................................  14
图：人民币房地产基金历年募集情况  .................................................................................................................  15
图：2012 年房地产基金管理结构  ........................................................................................................................  15
图：2013 年房地产基金管理结构  ........................................................................................................................  15
图：人民币房地产基金退出业绩情况  .................................................................................................................  16
图：全球已关闭房地产基金预期投资回报率 .....................................................................................................  16
表：我国地产私募基金资金来源与国际比较 .....................................................................................................  16
图：人民币房地产基金风险策略格局  .................................................................................................................  17
图：私募地产基金投资介入时点趋于提前 .........................................................................................................  17
图：2012 年房地产基金投资策略分布 ................................................................................................................  17
图：2013 年房地产基金投资策略分布 ................................................................................................................  17
图：2012 年房地产基金业态投向  ........................................................................................................................  18
图：2013 年房地产基金业态投向  ........................................................................................................................  18
图：人民币房地产基金投资标的资金量 .............................................................................................................  18
图：人民币房地产基金投资标的数量  .................................................................................................................  18
表：国内上市公司成立房地产基金统计 .............................................................................................................  19
图：上市公司引入地产基金与信托成本比较 .....................................................................................................  19
表：上市公司利用基金实现杠杆最大化 .............................................................................................................  20
表：稳盛投资产品列表  .........................................................................................................................................  20
图：稳盛基金运作模式  .........................................................................................................................................  21
表：稳盛基金运作框架  .........................................................................................................................................  22
图：全球地产母基金募集规模（亿美元） .........................................................................................................  22
图：全球地产母基金募集分布（亿美元） .........................................................................................................  22
图：歌斐资产地产母基金结构  .............................................................................................................................  23
表：诺亚财富核心客户资源  .................................................................................................................................  23
表：歌斐资产地产母基金设立以来合作项目一览..............................................................................................  24
表：全球典型产业地产 REITS  .............................................................................................................................  24
图：2013 年中国房地产基金退出方式分类 ........................................................................................................  25
图：2013 年中国与美国地产基金投资比重比较.................................................................................................  26
表：资产管理行业监管政策逐步开闸  .................................................................................................................  27
图：全球私募地产基金资金来源分布  .................................................................................................................  28
图：全球私募地产基金资金来源分布  .................................................................................................................  28
表：近期国内险资投资房地产一览  .....................................................................................................................  28
图：全球私募地产基金管理人管理经验分布 .....................................................................................................  29
表：107 号文有关影子银行监管制度及办法 ......................................................................................................  29
表：国际对私募基金监管制度参考  .....................................................................................................................  30
图：美国四大房企在行业波动周期启动并购浪潮..............................................................................................  31
图：历年房地产行业并购总金额  .........................................................................................................................  31
图：万科和保利市占率  .........................................................................................................................................  31
表：并购基金概览  .................................................................................................................................................  31
图：国内房地产基金平均收益率  .........................................................................................................................  32
图：美国房地产基金收益率中位数  .....................................................................................................................  32

星星点灯123

mark下，虽然木有那么多论坛币

stevetomas

感谢分享！！

chenqiao8871

mark下，积分够了再来

itone

不错 ， 谢谢分享，收藏了

wangtai306

我也是等积分够了再来

tony9919

正好房地产业基金资料，谢谢分享

tomm

谢谢分享

httxy

感谢分享，好东西，，，

tony9919

谢谢。。。。。。