产权证问题

madaniu

    各位大侠：农业养殖类公司多租赁、承包或取得国有出让农用地作为经营用地，此类公司在上述地上自建的建筑物或构筑物是否需要办理房屋产权证？
    《物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
    依据上述规定，办理产权证应该是必须的。但查上市公司的情况，似乎也存在未办理的情况（详见下表）。请教：
    租赁、承包或取得国有出让农用地上自建的不动产（权且这样称呼）是否属于建筑物或构筑物？是否需要办理权属证书？确切的法律依据是什么？目前证监会的态度怎样？多谢了！

序号	公司名称	主营	土地取得情况	养殖用构筑物权属证书情况
1	圣农发展	从事鸡肉的生产及销售业务	承包、租赁农用地	为鸡舍办理了房产证。如：光泽县鸾凤乡新坊种鸡场6-8号鸡舍-光房权证字第20070058号-鸡舍面积4,643.90
2	雏鹰农牧	从事畜禽养殖、销售业务	生产经营及募投项目所需大部分土地采取租赁方式。	招股书披露：2010 年6 月末，公司在租赁的农村土地上建造养殖场24 个，已投入使用的养殖场22 个，尉氏胡家村猪场与尉氏三石东地猪场为公司本次募集资金投资项目中“年出栏60 万头生猪产业化基地项目”的部分猪场，公司各养殖场占用土地均履行了必要的备案手续。之后列表披露了猪舍和鸡舍的名称、构筑物面积、尚可使用时间，原值、净值、成新率。初步结论：该公司并未为猪舍和鸡舍办理房产证。
3	大康牧业	种猪、仔猪、育肥猪以及饲料的生产销售等	租赁农用地	招股书或工作报告未明确猪舍是否办理了房产证。但公司有60余处房产，多位于农村，估计应为经营用的猪舍等建筑。
4	唐人神	饲料、肉品、种猪等的生产与销售。	租赁农村土地	主要财产中披露有房产100余处，其中有用途为“工业”、“厂房”等建筑的房产证。估计为经营用的猪舍等建筑。
5	国联水产	从事对虾、罗非鱼等水产种苗选种育种、饲料、养殖、加工及销售等。	有租赁和承包土地情况	有建于农村的房产，如：粤房地证字第C5329659-自建-湛江市坡头区龙头镇路西村委员会水流石村（第3幢）。估计为经营用的养殖用房。

chenjingjack

可以咨询一下，你所列的农牧渔业企业，他们在农地、林地中用于养殖的建筑物是合法的。

fushengbin

1. 国有出让农业用地是指出让土地是国有性质且作为农业用途。这与集体农业用地存在差异。
2. 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
3. 不动产转让应以登记生效，但若没有房产证的话就只能作为临时构筑物来进行交易。

个人观点，仅供参考。

madaniu

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我面临的问题包含两种情况。一种是通过受让取得的国有出让农用地，也有通过租赁取得的集体用地。我理解，只要在地上建了不动产，应该通过登记以宣示权属。
至于集体农用地是否可以建不动产，根据土地分类标准中其他农用地中畜禽饲养地一类（指以经营性养殖为目的的出勤舍及其相应附属设施用地），可以建应该没有问题。但问题是建了之后是否需要取得产权证书？更重要的是如果不取得是否会影响过会？

fushengbin

集体用地是自建的话，没法取得房产证。至于是否影响过会，个人认为影响有，但不是很大，解释主要从租赁合约的稳定性、时间性等方面进行，或者可以考虑上市后买地用于发展等。

trueman

个人观点：
在这些土地上自建的建筑物不可能取得房产证的。
这样操作可以吗：自建后转让给土地所有者，然后租赁。

madaniu

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好思路啊！多谢

lywcpa

如果集体用地上建房，首先看是取得是集体土地的使用权还是租赁集体土地，无论何种情况从理论上说都是可以办理产权登记手续的。但是应在产权证书中表明有关的期限和土地权益的性质等。

madaniu

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赞同你的观点，我想这正是物权法的要求。但目前的实际状况却未必如意。登记机关和登记的具体规则在哪里呢？只能说是物权法落实得不好。

Victoria8308

集体建设用地，是可以依法取得房屋所有权的；
集体农用地，在符合农用地的用途下，比如农用设施用地上建设的棚舍、加工厂房等，能否取得房屋所有权？