请教律师：长周期租用不动产的问题

bigestfox

案情：
A公司建了一批工业用房，有生产的有生活的。不过好象什么性质的房子与本案无关。
A公司将这些房产抵押贷款。银行做抵押登记。
A公司将这些房产租给了B，租期30年，租金一次性收取。A与B有合规的协议。
假设：A公司无力归还贷款，银行收回抵押物。对B有什么影响和风险？

请律师或者熟悉此类法律的同志给个回复，严重感谢！

小四

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《无权法》第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

小四

对于先抵押后出租的，首先确定的是承租方不能对抗抵押权人；其次，抵押人如果履行了已经抵押的告知义务的，承租人的损失由其自己承担，抵押人如果没有履行告知义务，那么承租人的损失由抵押人来承担。

bigestfox

谢谢小四。
是不是可以这样理解：
1，先出租后抵押，承租方受租赁合同保护？
2，先抵押后出租，有书面告知的，损失由承租方自行负担。没有书面告知的，损失由出租方承担？也就是说，不受租赁合同保护？
3，如本案，如果A因抵押物被银行收走造成无力承担损失的，银行是不是有权直接将B赶走？

小四

我觉得应该是这样理解的，银行抵押权这块肯定是首先受保护的。

bigestfox

我现在关心的是如何保护B。

dianahuan

看看B在跟A签协议的时候知不知道房产已经被抵押吧。不过银行要收房子B还是没什么办法，知不知道的影响限于房子被收以后B向A主张赔偿的处理。鉴于A已经快挂了，我觉得B是没什么路了喂……

快乐的小精子

回复 bigestfox 的帖子

1、承租合同最长期限是20年
2、先抵后租，承租合同对于受让人（本案中的银行）是无约束力的

3、出租人对承租人是否承担责任须看其是否履行告知义务，如告知，一切损失由承租人自行承担

bigestfox

B很清楚A的情况。
现在想找一条中间路线，就是即使被银行收走，也不影响其继续租用，也不需要补缴租金。不知道是否有办法。

fushengbin

买卖不破租赁额。