黑龙江省上京御河畔（地产养老温泉）城市综合体项目

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上京·御河畔项目简介

项目所在地黑龙江省宁安市，是省级文化古城，满族文化发源地，唐代渤海国的国都，清代称“宁古塔”，统辖盛京（今沈阳市）的以北地区，是军事、政治、经济、文化的中心城镇，拥有厚重的历史文化底蕴。境内有国家5A级旅游景区、世界地质公园镜泊湖，有国家级森林公园火山口地下森林，有国家重点文物保护单位唐代渤海国上京龙泉府遗址。盛产全国农业博览会金奖和名牌奖产品的响水大米。

宁安属黑龙江省第三大城市牡丹江市下辖六县市之一、两地高速公路仅27公里，新修城际公路仅19公里，是全国农业示范县级市，黑龙江省十强县级市，特色农业发达，经济实力较强，人均可支配收入高于全国平均水平。

佳地置业投资有限公司所持有的宁安市上京御河畔棚户区改造项目、位于宁安市“城东新区”新老城交汇处，占地560亩，南面牡丹江和即将新建的30m宽带状公园，西邻市政府及各委、办、局，距省重点中学2公里，北对面为规划中的小学、初中和新城主题公园，环境优美、交通便捷，堪称宁安得天独厚的绝版地段。

一、   项目基本情况

本项目规划红线内占地面积34.5万㎡，建筑面积：住宅63万㎡、商业12万㎡、地下车库20万㎡，容积率2.15，绿化率38％，建筑密度30％。土地购置成本约4.2亿元（BT修路为政府投入1.3亿元，三块地征收约需3亿元），优惠政策减免、返还后约用1.3亿余元取得该建设用地。

二、项目运作情况

    该项目①已投入约1.3亿元，以BT模式为政府修路等做基础设施置换该毛地560亩②2014年初打入征地补偿费7千万元，A地块已摘牌一期建设用地6万m2，计划2015年春开工建设20万m2，开工前期相关手续已基本完结，该项目分4期循环建设。

三、项目定位

1、根据哈尔滨宝富德投资顾问策划公司、万合昌盛投资顾问策划公司调研和我公司调研结论。宁安市房地产市场仍停留在县域格局。宁安市做为城镇化建设试点市，城市升级迫在眉睫。在城市空间上由于西侧高速公路与南侧牡丹江的地理限制，宁安市提出“北扩东移”的发展战略，为城东新区发展奠定政策基础，宁安市政府等政务机关单位集体迁至宁古塔大道西侧，“城市东移”的大战略已启动，城市中心开始东移。宁古塔大道已成为宁安市新城市中轴。

2、从地块来讲。本项目具有得天独厚的先天优势，沿江1120延长米、占据宁安最奢侈的自然资源，独占天然的稀缺水系资源，东靠山峦，是一块“风水宝地”。

3、从宁安市目前居住条件看，无一高端小区，建筑风格依然是排楼式，绿化、活动场所设施配套等较落伍。

综上所述，该项目本着建设新城市理念，建成小高层，短板、组团围合大庭院式山水园林城并含有商业综合体。打造成黑龙江省内的高品质、生态化花园式居住区。

目前宁安市老城区内较好楼盘住宅高层销售均价为4100元/㎡，老城区一线江景二手房售价在5500—6000元之间，本项目做为新区一线江景房销售均价定位4500元/㎡，满足各阶层消费、符合市场发展需求，有望实现5000元/㎡，市场前景极为乐观，称得上牡丹江地区独有的黄金地产项目。

四、效益分析

1、建设成本

（1）住宅成本：建安成本1800元/㎡+土地楼板单价500元/㎡（优惠政策后约300元/㎡）+城市配套费240元/㎡（有政策减免）+各项设计50元/㎡+小区配套绿化等310元/㎡，合计总成本约在2.700元/㎡。

63万㎡×2.700元/㎡=17亿

（2）商业成本：建安成本2.100元/㎡+土地楼板单价300元/㎡+城市配套费240元/㎡+各项设计50元/㎡+小区配套绿化等310元/㎡，合计总成本约在3000元/㎡。

     12万㎡×3.000元/㎡=3.6亿

（3）车库成本：建安成本2300元/㎡+土地楼板单价300元/㎡+城市配套费240元/㎡+各项设计50元/㎡+小区配套绿化等310元/㎡，合计总成本约在3200元/㎡。

    20万㎡×3200元/㎡=6.4亿

建设成本合计：17亿+3.6亿+6.4亿=27亿

2、销售收入

⑴ 住宅：63万㎡×4.500元/㎡=28.35亿

⑵ 商业：12万㎡×1万元/㎡=12亿

⑶ 车库：（20万㎡÷2）×8.000元/㎡=8亿

销售收入合计：48.35亿

3、项目利润

⑴ 住宅：63万㎡×（4500元/㎡-2.700元/㎡=11.34亿

⑵ 商业：12万㎡×（1万元/㎡-3.000元/㎡=8.4亿

⑶ 车库：（20万/2㎡×8.000元）-（20万㎡×3.200元/㎡）=1.6亿

利润合计：①+②+③=21.34亿（未含财务管理费、销售代理费及税金）

四、融资计划

     1. 用该项目100％股权融资2亿元，该项目现已投入2亿、取得34.5万㎡毛地，A地块已摘牌约6万㎡、计划2015年春将开工，欲融资2亿元，用于剩余A地块未征地和B地块大棚征收款约1亿，余1亿付一期施工费，期限两年还清本息。

     2. 用股权或土地证抵押融资1亿元亦可，用于一期开发5000万元，支付工程款5000万。

五、“注”

    以上为城市综合体项目，结合本地产项目该区域有得天独厚的旅游资源“镜泊湖”火山喷发形成的世界地质公园坐落于本市，市区内地下即蕴藏有丰富的地下温泉资源，在寒冷的北方构成稀有的旅游资源，在本项目以东第四块地沿江一线计划用地10万-20万m2与国家老龄委联合建设低密度“四合院”室内外均有温泉、唐风品质的老年健康疗养基地，届时消费群体将涵盖牡丹江市区、俄罗斯等诸多南方到北方避暑的庞大群体，从而给本地产项目带来极大的经济利益，住宅售价平均上涨1000元将轻松实现、仅该城市综合体净利润即能实现20亿元。温泉养老、温室观光、绿色农业，该绿色观光农业将与本城市综合体的业户、养老基地的业户设计成绿色自留地耕种，从而达到该区域居民可享有自己的绿色菜园。

                         牡丹江佳地置业投资有限公司