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[股权投资] 优质商业地产寻战略投资者

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发表于 2016-9-13 09:38:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
湖南某优质商业地产寻求战略投资者,地产项目资料如下:
一、某地产项目基本情况
某地产实业开发有限公司成立于2003年9月,注册资金4150万元,有两位机构法人股东:湖南中达凯特投资控股有限公司(20%,法人许石光),香港京港国际集团有限公司(80%)。主要成员:董事长蔡建华,董事许石光、周斌,总经理郭继英。
公司投资开发湘潭市白石步行商业城项目,总占地面积301亩,建筑面积43.5万平方米。目前已开发完成第一期项目,即白石商业广场(原湘潭市连城宾馆及周边地块),该地块建设用地面积15666.5平方米,总建筑面积10100平方米,总投资43000万元。已于2009年6月竣工并开业;至目前,白石商业广场负一层商铺完成销售95%,一层商铺完成销售90%,(除大洋百货租赁部分)住宅完成销售100%。项目第二期位于建设北路,民主路、解放南路及规划中的迎宾路围合地块(原老人大院及周边区域),计划用地54.6亩,建筑面积28.5万平方米,目前正在进行拆迁及规划调整设计和审批工作中。因目前房地产市场行情及相关政策影响,公司已暂停开发。
(一)    某地产实地调研详情:
1.  某地产位处湘潭市商业中心地段(建设路与民主路商业街),地理位置极佳,人流量较大,是湘潭最热闹的商业街,周边各大银行都有,且离湘潭市第一中学比较近(步行10多分钟)。
2.  公司已开发地产已全部卖完,目前收入来源于三块:写字楼等物业收入、白石商业广场租金及停车业务收入、民主街临街商铺(临时建筑)租金及广告位收入。2015年收入为3400万元,具体收入如下:
2015年某公司租金收入明细表
  
序号
  
名称
面积
累计金额(元)
备注
1
商场超市租金收入
7276.44
2455798.50
2
商场租金收入
44052.87
21568425.50
3
商场电影院租金收入
3532.25
1736102.59
4
其他商铺租金收入
2414.77
772170.60
5
临时门面租金收入
1072.97
1225924.00
6
3.5亩土地租金收入
2155.39
1077399.96
7
负二楼停车场停车收入和整栋楼物业费收入
7248.46
4612000.00
合计
67753.15
33447821.15
ü  某公司旗下白石商业广场的负一楼车库,目前经营停车业务,车位利用率较高(周二上午10-11点车库较满;白天只开放一层停车,预留负二层作为仓库;晚上则开放两层停车);目前是5元/小时,收入稳定;
ü  白石商业广场的1-6层为商业区,其中第六层左岸电影院月租25万,且有票房分红(票房达到一定程度后,有业绩分红)
   商业区吃穿用等商品各类品牌齐全(多为中低端品牌,极少数高端品牌;商品价格多为1千以内),每层品牌规划较为清晰。商业区品牌服务人员态度较好,客户体验还可以,但购物环境一般(楼层较低,比较闷热)。
   商业区客流量当天(周二,七夕)上午10-11点,约为10-20人/层。
3.  某公司资产负债情况:
公司现有净资产约6亿元。
公司主要负债为欠永亨银行贷款人民币8000万,各类保证金2200万元,以及股东借款3000余万元。
(二)    某公司待开发的地产情况:
1)  地产位置及面积
建设北路,民主路、解放南路及规划中的迎宾路围合地块(原老人大院及周边区域)。建设北路与民主街已拆迁部分临街建筑(此地块有土地证,无房产证),并搭建了临时建筑,出租商铺、广告位。其他区域均未拆迁。
2)  地产权限:公司有土地开发权
3)  目前已成立新公司(国诚),将待开发地产项目与某公司剥离;新公司无负债,股东为自然人,原公司两大实际控制人(蔡建华与…)
(三)    某公司待开发地产项目优劣势分析
1.  某公司待开发地产优势:
1)  地理位置优越,商业中心,客流量大;
2)  已有地产销售、物业运营等都较为成熟且收入稳定。
2.  某公司待开发地产劣势:
1)   暂无明确规划,需引进新的战略投资者共同规划;
2)  拆迁难度大且成本高(每亩成本在1千多万-2千万);
3)  某地产拥有开发权,但时间已较长,是否仍有效,有待考证;因并未全部拆迁,暂无其他证件;
4)  有开发权限的土地面积不大(5亩多),扩大面积(计划用地54.6亩)需向政府申请
5)  开发所需资金量非常大(仅拆迁费就需投入10亿左右)






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