请教关于子公司厂房租赁问题

andyyoung1900 · 发表于 2011-11-23 15:22:09

子公司目前厂房是租赁的（非关联方租赁，存在抵押，营业额约占10%左右），租赁为2013年到期。该种情况影响多大？如何后续处理？谢谢各位大侠提供意见。

cj3124847 · 发表于 2011-11-23 16:12:11

租赁本身是没问题的，主要看对发行人的独立性和持续盈利能力的影响，既然非关联，而且只占10%,影响不大，要更好的处理当然是签订更长期的租赁合同，或者厂房搬迁到自有房产（当然这涉及到搬迁带来的影响，需要运行一段时间）

andyyoung1900 · 发表于 2011-11-23 16:33:28

抵押的风险怎么看

活不明白 · 发表于 2011-11-23 17:02:04

同意2楼主要是看租赁的资产对生产经营的影响如何以及是否在未来存在不确定性产生的风险

一知半解 · 发表于 2011-11-23 17:27:37

租赁如保抵押？

于是之 · 发表于 2011-11-23 17:34:06

第一、先成立租赁后设定抵押的情况。

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高院《关于贯彻执行民通的若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，此即为通常说的“买卖不破租赁”的原则，是租赁权物权化的体现。《担保法》第48条规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”最高院关于《担保法》解释第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”可以认定先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人。

第二、先设定抵押后成立租赁的情况。

最高院关于担保法解释第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押人对于出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人以书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成的承租人的损失，由承租人自己承担。”

可见，后成立的租赁关系对先设定的抵押权没有对抗效力，抵押权人在实现权利时，可以将房屋变卖、拍卖而获得清偿，该房屋上的租赁关系对于受让人没有拘束力。

第三、承租人的优先购买权

承租人对于租赁房屋享有优先购买权，不受抵押权是否存在的影响。最高院关于贯彻民通意见第118条规定，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第230条也有类似的规定。

andyyoung1900 · 发表于 2011-11-23 17:44:27

谢谢各位大侠！

yuyiyang · 发表于 2012-4-11 11:19:37

于是之发表于 2011-11-23 17:34
第一、先成立租赁后设定抵押的情况。

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的， ...

投行的人把法律问题研究的这么全面的不多呀佩服呵呵

yuyiyang · 发表于 2012-4-12 08:03:34

yuyiyang 发表于 2012-4-11 11:19
投行的人把法律问题研究的这么全面的不多呀佩服呵呵

怪不得我说这么亲切呢同行握手

yuyiyang · 发表于 2012-6-11 23:34:06

深入探讨下，现客户租赁房屋上有抵押了，请问如何解决？有无案例支持？

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