商品零售企业浮动租金免租期成本确认问题

红金龙

A企业为一大型零售企业，其卖场系向B租赁。租赁合同规定，租期为10年，其中，前两年为免租期，后8年的租金与A的收入挂钩，A以年收入总额的30%向B缴纳租金，B收到租金后给A开具发票。问题是，在免租期内，A如何确定物业租赁成本。

畅想生活

       根据《企业会计准则讲解2010》-租赁内容：“（四）出租人提供激励措施的处理：出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费用的，承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊”。
    故理论上应该在预计后八年收入的基础上，计算出后八年的租金总和后，按10年进行摊销。在实际操作上应根据第一年的收入和长远规划，预计后8年的收入总和租金总额的10%来确定第一年的租金摊销额，再根据第二年的经营情况和长远规划预计后8年的收入总和的10%来确定第二年的租金摊销额，并根据下年预计的租金和摊销金额对上年预计的租金摊销金额进行比较、计算差异，同时按照重要性原则确定是否需要对差异进行追溯调整，依次类推年年预计和调整，当然最终摊销的总租金要等于后八年实际缴纳的租金总额。通常情况下只要认真对待，前后几年计算的租金差异对当期的利润影响都不会很大，一般不会出现需要进行追溯调整的情况。（如果满意求加分）


补充内容 (2012-5-16 08:23):
头两年因不支付租金，故其实际账务处理为预提租金，待以后年度支付时逐步冲减。

红金龙

原来也商量过创建一个模型来预估，但是又怕审核时有调节的嫌疑，以上的方法不失为一个综合接受度比较高的方案。但是在税务方面还是会有些操作性的问题，有些地方税务部门是只算进不算出的，会计和税法的区别体现的忒充分了。

畅想生活

红金龙 发表于 2012-5-21 15:15
原来也商量过创建一个模型来预估，但是又怕审核时有调节的嫌疑，以上的方法不失为一个综合接受度比较高的方 ...

首先谢谢楼主的加分。其次，理论上，在税务上是可以操作的，头两年预提房租时，应按预提金额调减应纳税所得额，到第三年起，实际支付的租金数应大于当年计提的租金数，除非预测偏差很大，故应将两者之差（实际数-计提数）调减当年的应纳税所得额。但由于部分税务人员业务素质较差，可能会出现你担忧的那种情况，但好好解释应该都没问题。我原来就遇到过这样的情况，但经跟征管员反复沟通，他们最终还是认可了我们的办法。另外，在预测10年规划的营业收入时，需要考虑物价上涨因素，因为同样的消费产品和同样的销售数量，会因为物价上涨而导致产品价格上涨，营业收入自然随着上涨，故营业收入10年翻一番应该是没问题的。

王九蛋不好吃

很好的帖子