东莞证券--房地产行业动态点评:政府工作报告发布,继续促进房地产市场平稳健康发展【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件:
            
                    2019年3月5日在第十三届全国人民代表大会第二次会议上,国务院总理李克强向全国人民代表报告政府工作。
            
                    点评:
            
                    整体看,2万字的政府工作报告中,对于房地产行业的相关表述并不多。本次政府工作报告中,没有太多的提及房地产调控,或者“房住不炒”等。对于房地产市场仍以促进平稳健康发展为主线。
            
                    报告中,对于房地产行业相关表述:“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升”。可以看出,政府19年的工作计划中,对于房地产行业,将会完善供给体系,市场化及保障性体系同时执行,既要解决群众的居住,又要促进房地产市场平稳健康发展。
            
                    其他对于房地产行业影响直接的相关政策计划,也包括:
            
                    对于货币政策的表述,“稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中,既要把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,又要灵活运用多种货币政策工具,疏通货币政策传导渠道,保持流动性合理充裕”。货币政策预期会保持合理充裕,进一步加强“精准滴灌”力度,货币流动性相信较18年会有所改善。
            
                    土地流转相关表述:“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。”农村土地流转方面仍会持续推进,但仍在推广试点阶段,短期仍难见到全面铺开。
            
                    区域发展相关表述:“优化区域发展格局。落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。”京津冀一体化、雄安新区的建设、粤港澳大湾区、长三角区域一体化将是国家战略性的区域发展规划,带动区域经济发展,将支撑当地房地产市场平稳发展。
            
                    房产税表述:“深化财税金融体制改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”房产税立法先行,19年工作计划是稳步推进立法,房产税难以在短期内真正落实执行。
            
                    整体经济计划仍以“稳”为主基调:“保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心,增强人民群众获得感、幸福感、安全感,保持经济持续健康发展和社会大局稳定。”房地产行业体量巨大,拉动上下游产业众多,对于经济维稳作用大,因此保持房地产行业平稳发展预期更高。
            
                    整体来看,我们认为,正如18年年底的中央会议,本次政府工作报告中,对于房地产行业相关的表述并不算多,也没有过多的提到房地产调控、“房住不炒”等,而在稳经济为主旋律背景下,房地产行业平稳发展是政府及大众均乐于看到的局面。近期部分楼市政策出现因城施政,政策微调的情况,在“完善住房市场体系和保障体系”之下,未来在保障了居民住房需求,市场那部分或许会更多的回归市场化。政策微调范围及深度或许将会持续增加。行业整体资金面及政策面最悲观时期过去,2019年全年楼市成交将维持历史较高水平,保持相对平稳预期高。
            
                    行业当前整体估值水平跌至历史底部,对比其他行业超跌明显。而板块经历过去两年销售大年,2018年结算增长理想,2019年业绩保障度高预期强烈,行业估值修复具备空间及弹性,建议持续关注。
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