长城证券--房地产行业:住建部再对4城预警,各地楼市政策分化【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    地产板块下跌1.8%,再度跑输大盘:本周大盘继续下跌1.5%,28个行业中仅银行小幅上涨,地产板块下跌1.8%,再度跑输大盘,在28个行业中表现位列第13位。本周末板块PE及PB估值跌至9.7X及1.4X,PB估值自3月以来首次降至1年中枢以下,板块估值继续处于历史底部区间。本周板块涨幅前五为天津松江、中体产业、全新好、市北高新及张江高科;跌幅前五为哈高科、大港股份等,哈高科否认涉及人造肉业务后跌幅较大。重点公司中仅招商蛇口有所上涨,公司近几周表现较好,此外均有下跌,其中阳光城、华夏跌幅较大超过5%,其余跌幅不超过3%。
            
                    住建部对4城市进行预警提示、传南京上调房贷利率、传珠海进一步放开限购等:1)住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示;2)传南京多家银行接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,或上浮最高20%;3)传珠海部分区域将放开港澳居民和外地户口限购政策,购买一手住宅将无社保要求,记者致电求证,住建局表示目前正在沟通了解相关情况,暂时无法答复。
            
                    31城新房成交量累计升幅继续扩大,二线表现突出:成交上,本周重点31城新房成交量环比有所下降,但同比依然上升,周成交量仍在2018年周均水平以上,年初至今累计同比升6.5%,升幅继续扩大。本周一二三线新房成交量环比均有下降,而同比均有上升,累计来看年初至今一二三线新房成交同比38.8%/4.4%/-0.6%,二线升幅扩大,近期二线表现突出。供给上,本周重点10城新增供给同环比继续上升,年初至今累计升23.2%,升幅连续回落两周,成交供应比降至1以下,狭义去化周期10.39个月。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为39.0%/24.3%/4.8%,近期二线供给持续上升,截止本周末一二三线去化周期8.36/5.64/13.50个月,近期一线去化周期不断下降。
            
                    维持推荐评级:基本面上,重点一二线城市成交继续表现亮眼,而重点三线表现相对较弱;政策面,近期住建部对价格上涨较快的10城进行了预警,基本均为重点二线城市,此外南京、苏州、合肥等地政策面出现进一步收紧的迹象,而珠海、湖南等地政策有进一步放松的迹象,分化明显,基本与我们之前因城施策、有保有压的判断一致,目前来看地产政策将继续以平稳为主基调,而贸易战的发展对未来政策面可能产生一定不确定性。二级市场方面,板块近期跟随大盘出现较大回撤,估值回落到1年中枢水平,我们维持推荐
            
                    1)估值较低、布局重点城市的弹性标的阳光城,
            
                    2)低估龙头万科、保利及招蛇。
            
                    风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、房产税出台超出预期。
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