广发证券--房地产行业:成交增速有所放缓,部分城市土地热度维持高位【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    核心观点:
            
                    本周政策情况:住建部预警4大城市,珠海市放宽限购政策
            
                    本周,中央层面,住建部继4月对6城市进行预警提示之后,于18日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了点名预警提示。地方层面,据传珠海市放松限购政策,将规定非户籍人士及港澳居民购买新房无须缴纳社保(原需缴纳5年),其中非户籍人士限购1套(香洲区、横琴新区仍需3-5年社保),港澳居民限购2套)珠海大桥以东限购1套)。
            
                    本周基本面情况:扣除假期影响37城5月前23天同比上升14.7%
            
                    根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:5月前23天,37城市新房成交同比上涨0.7%,扣除五一假期影响后(5月5日-5月23日)同比上涨14.7%,增速较4月小幅收窄(4月同比18.4%),分城市看,一线城市扣除假期影响后,同比上涨34.6%,增速较4月高位回落15个百分点,12个二线城市表现较好,同比上涨16.5%,增速基本持平4月,21个三四线增速则小幅收窄至4.6%。整体来看,5月重点城市成交增速有所放缓,但总体市场维持3月以来的温和复苏趋势,重点城市批售比(成交/新增供给)依旧稳定在1以上。土地市场方面,5月重点城市土地成交总体维持较高热度,溢价率继续攀升至20%,房企融资端改善叠加补库存诉求是部分城市土地市场回暖的主要原因。
            
                    地方精准施政利于行业量价平稳,关注房企的alpha机会
            
                    我们认为在限价对土地投资回报率抑制的情况下,未来房企周转水平的差异将最终导致房企业绩兑现能力分化,具备经营效率的房企将会在规模和利润之间取得较好的均衡,具备alpha投资机会。另外,从短期结算业绩角度看,19-20年已售未结资源充足的房企具备业绩防御性,考虑业绩增长后的动态PE处于相对低位位置,基本接近18年的低点,估值具备较大上修空间。综合短期业绩的确定性及中期规模的成长性,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展,H股龙头推荐:融创中国、万科企业、旭辉控股集团,H股龙头关注:中国金茂、合景泰富等,子领域推荐:新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。
            
                    风险提示
            
                    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。
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