申万宏源--房地产行业:政治局会议一锤定音,房地产让位于经济转型【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    7月 30日政治局会议重申要坚持“ 房住不炒” ,且首次提出“ 不将房地产作为短期刺激经济的手段” ,打消了市场认为房地产将继续受益于全球流动性宽松的希望。中资地产板块应声大幅下挫,我们认为基本面转弱尚未完全被市场反映,我们维持板块低配评级,建议等待更多消息和数据的释放。
            
                    中期定调。 政治局 7月 30日召开会议指出,当前中国经济发展面临新的风险挑战,国内经济下行压力加大,必须把握长期大势,抓住主要矛盾,善于化危为机,办好自己的事。 关于房地产市场,会议内容指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。回顾过去一年, 2018年 7月 31日的政治局会议提出,要坚决遏制房价上涨,解决房地产问题,此后房地产市场在三季度结束此轮长达四年之久的上行走势掉头向下。
            
                    但在 10月 31日以后的两次政治局会议中,均没有提及房地产问题,令市场认为在经济内忧外患下政策开始对房地产转向呵护,而今年初以来的又一轮货币宽松推动核心一二线城市房价地价再次反弹。这直接导致了今年 4月 19日政治局会议重新提及房地产,并重申了房住不炒的政策基调,此后至今,我们看到热点城市的地方政府开始重新升级限购限售政策,房地产企业主要融资渠道被逐一收紧,而本次政治局会议首次提出的“ 不将房地产作为短期刺激经济的手段” 更是一锤定音, 显示本轮房地产调控将较以往更加坚决,中国的经济结构转型亦步亦趋。
            
                    信贷转型。紧随政治局会议,央行网站 7月 31日刊登新闻指出其于日前召开座谈会,要求各类银行充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性,转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。
            
                    会议着重指出,要提高制造业中长期贷款和信用贷款占比;要继续做好小微企业金融服务;要坚持“ 房住不炒” 定位,保持房地产金融政策连续性稳定性,保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。事实上银保监会主席郭树清在今年 6月 13日的陆家嘴论坛上已经表示要防止房地产挤压过多信贷资源,就在此前的 5月中旬,银保监会已发布通知要求银行和信托严格执行房地产宏观调控政策,而 7月中旬融资收紧进一步扩大到外债,发改委发文要求房地产企业发行外债只能用于一年内到期债务支付,不得用于买地和补充营运资金。在本次央行跟进贯彻政治局会议政策基调后,房地产行业从直接到间接的各类融资渠道都将被收紧,高杠杆开发商面临压力。同时我们更加关心,下半年对居民的按揭贷款是否也将相应调整。
            
                    7月市场。我们追踪的主要城市新房销售 7月整体比较平稳,上市公司销售数据也符合正常的季节性特征,但土地市场已开始反映融资收紧影响而呈现转冷迹象。具体来看: 1) 40城一手房成交数据显示 7月成交量较 6月环比基本持平,同比增速从 18%回落至 12%,其中一线和三四线城市的同比增速分别从 19%和 3%回落至 9%和-10%,二线城市持稳在 27%; 2)克而瑞数据显示我们跟踪的25家主要上市房企 7月合约销售额环比减三成,但同比维持在两成以上增长, 1-7月的累计同比增速持稳在 15%左右; 3)百城土地成交数据显示 7月土地成交面积同比下滑进一步从 6月的 1%扩大至 16%(而 4月和 5月同比都有三成以上增长),其中一线和二线城市的同比增速分别从 108%和46%回落至 64%和 6%,三四线城市则同比下滑 35%,整体土拍溢价率在此前连续四个月维持在 20%以上后,回落至 10%附近。展望后市,我们对下半年按揭贷款支持力度表示担忧,未来大概率价升量减,对短期购买力带来影响。以住房按揭贷款为主的新增居民中长期贷款在 2014-2018这五年的金额分别为 2.2万亿、 3.1万亿、 5.7万亿、 5.3万亿、 5.0万亿,而今年上半年已累计新增 2.8万亿。
            
                    8月展望。 8月 1日外部环境压力令部分投资者重燃地产间接受益的期望,央行 8月 2日晚间刊登新闻也指出,下半年工作重点要继续保持货币政策松紧适度,及时预调微调,但会议仍然强调要坚持“ 房住不炒” ,按照“ 因城施策” 基本原则,持续加强房地产市场资金管控。我们维持 5月下旬下调行业评级时的基本判断,我们认为未来一段时间中国会更加关注国内市场并致力于持续推进经济结构转型,而房地产料将成为重点调控领域,中国房地产行业自去年下半年开始的下行趋势不会因为今年上半年的反弹而改变,多数企业将为今年以来重新加杠杆抢地而最终买单。对于部分投资者抱有中期业绩抢反弹的心理,我们再次前调,大中型主流房企中期业绩料将平淡,结算毛利率进入下行通道,而业绩乐观的企业已有盈利预喜,且多数为杠杆较高的民企,未来可能对融资收紧更加敏感。我们维持行业低配评级,短期的超跌反弹不值得操作,长期推荐标的仍然是央企华润置地。
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