中国银河--房地产10月行业动态报告:基金持仓下降,关注板块估值修复及切换行情【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    销售具有韧性,四季度有望稳中有升。 9月单月销售面积同比增长3%,销售金额同比继续大增 9%,销售在基数较高的情况下仍表现出高增长,我们认为这是由于房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度所致。 2019年下半年基数较低,随着逐步进入低基数区间,叠加房企或以价换量促回款,四季度销售增速有望稳中有升,但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。
            
                    单月土地成交边际增速年内首次转正,各线城市土地市场依然分化。
            
                    9月单月土地购置面积同比增速为 10%,实现今年以来的首次正增长。我们认为, 9月份土地成交回暖的原因是: 1)土地市场的溢价率持续下行,在此背景下优质土地仍会获得开发商的青睐; 2)销售具有韧性,去化加速,房企出于补库存的考虑获取土地; 3)去年基数较低。同时,土地市场结构性分化仍将持续,一二线城市会明显好于三四线,上半年土地市场的低迷仍会影响四季度以后的开工和投资。
            
                    公募基金对房地产板块连续三个季度持仓下降。 三季度基金对房地产板块持仓为低配,集中度继续提升,刷新 2010年以来新高。具体到标的的选择上, 2019Q3公募基金对房企持仓呈现分化,对有稳定现金流的房企偏好大幅增加,对二线成长类房企的持仓则呈现不同程度的降低。在房地产政策收紧并且行业景气度下行的环境下,公募基金对龙头房企如保利、万科的持有不降反升,对二线成长类地产股的投资较为谨慎,更偏好现金流稳定的商业地产和物业公司。
            
                    投资建议: 在三季度房地产融资政策超预期收紧的环境下,房价趋于稳定、土地市场降温显著,在调控效果较好的背景下,政策再度收紧的可能性不大,我们认为四季度为政策真空期,叠加公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降,整个板块将迎来估值修复的机会;已经披露三季报的房企业绩较好,加大明年业绩上修的概率,年底估值切换行情值得期待。 集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、 保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。
            
                    风险提示
            
                    市场销售超预期下行,政策调控加码的风险。
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