川财证券--房地产行业动态点评:拿地态度仍谨慎,一二线占比提升至近五成【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    百强1-3月累计新增货值同比-22.5%,拿地态度仍谨慎
            
                    根据克而瑞新增货值榜单数据计算,1-3月新增土地货值百强合计同比下降22.5%;新增土地价款合计同比下降12.4%;新增建面合计同比下降28.6%。TOP10/20/30/50/100新增货值门槛分别为297.3亿元、212.1亿元、125.2亿元、83.8亿元和35.3亿元,较去年同期分别变动-164亿元、-50亿元、-50亿元、-6亿元和基本持平。按照各梯队占比百强口径来看,新增货值集中度低于操盘金额集中度水平,TOP1-10/11-20/21-30/31-50/51-100新增货值占比分别为37%、26%、9%、11%和17%;而对应梯队操盘销售金额占比分别为49%、16%、9%、13%和13%。第二梯队积极备货,或因滚动开发促规模提升致土储获取存在要求。而第一梯队房企普遍具备较高的土储存量,销量释放的同时对土地储备的获取态度更趋谨慎。但考虑到疫情冲击致一季度销售明显下行,内源性融资回款阶段性受阻。而近期土地溢价率出现回升迹象,或带来外源融资进一步收紧,二季度房企拿地尚待观察。但长期来看,销售、土储及资金等资源将持续向头部倾斜。
            
                    高能级城市重回“主力赛道”,中西部占比超四成
            
                    从拿地区域分布来看,2020年一季度百强房企新增土储建面中一线城市占比4.9%、二线占比44.1%、三四线占比51%。一二线占比近五成,较前值提升约6个百分点。中西部占比40.1%,较前值提升3.6个百分点,居首位。长三角、环渤海、珠三角基本维持稳定。拿地主要受库存及销售情况的影响,根据统计局数据计算截至2020年2月末,我国商品房住宅库存去化周期约1.79年,较去年微升至2017年初水平,但依然处于2011年以来低位。我们认为拿地回归一二线城市的原因或在于疫情期间,部分一二线城市出台的支持政策中对土地款给予分期付款的选择,同时对项目预售条件进行调整,使周转速度较此前存在提升的可能。另一方面,疫情影响结束后,需求回补中一二线城市韧性较强,而部分低能级城市返乡置业需求释放时间间隔较长,去化水平存在不达预期的风险。
            
                    相关标的:万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、阳光城和招商积余等。
            
                    风险提示:疫情影响时间超预期;行业调控政策及融资端超预期收紧;销售不达预期等。
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