中泰证券--房地产行业点评报告:行业各项指标继续修复,土地成交价款累计同比转正【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    商品房销售:楼市持续回暖
            
                    2020年1-4月,全国商品房销售面积33973万方,同比-19.3%,降幅比1—3月份收窄7.0pct;销售额31863亿,同比-18.6%,降幅比1—3月份收窄6.1pct。伴随经济活动步入正轨,一季度受疫情影响的购房需求开始释放,房地产4月销售继续回暖。当前货币环境宽松、楼市调控政策从紧有宽松空间,库存整体偏低,若房价处在稳定区间内小幅波动,未来销量或较为乐观。
            
                    房企到位资金:各融资渠道同比降幅进一步收窄
            
                    2020年1-4月,房地产开发企业到位资金47004亿,同比-10.4%,降幅比1—3月份收窄3.4pct。其中国内贷款8730亿,同比-2.5%;自筹资金14875亿,同比-5.2%;定金及预收款13990亿,同比-18.9%;个人按揭贷款7601亿,同比-5.4%,4月,融资端各渠道降幅均继续收窄。3月以来,海外债受国外疫情影响基本暂停,3、4月境内债发行量有所上升且成本走低;同时,国内开发贷及信托融资渠道同比增速较为稳定未见放松。因此,未来房企融资恢复的重点或依然在销售回款,国内贷款和自筹资金等外部渠道的恢复速度不及定金及预收款、个人按揭贷款等内部渠道。
            
                    土地市场:热度延续,土地成交价款累计同比转正
            
                    2020年1-4月,房地产开发企业土地购置面积3151万方,同比-12.0%,降幅比1—3月份收窄10.6pct;土地成交价款1699亿,同比6.9%,1—3月份为-18.1%。4月,土地市场继续呈现回暖态势。据WIND数据,4月100大中城市土地成交溢价率为15.46%,较2月提升0.21pct;其中一线、二线、三线城市溢价率分别为:4.96%、14.24%、27.55%,分别较2月上升0.21pct、下降3.66pct、上升12.88pct。4月土地市场继续升温,溢价率进一步走高,原因有几个方面:重点房企有补库存诉求且在手现金相对充足,地方出让土地积极、推出不少优质高价地块,部分地区销售快速回暖提振信心等。展望后市,土地市场的热度与行业销售及资金面情况紧密挂钩,维持高热度需要有销售及融资端的持续支撑。
            
                    房地产开发投资:各项指标继续修复2020年1-4月,全国房地产开发投资33103亿,同比-3.3%,降幅比1—3月份收窄4.4pct;施工面积740568万方,同比+2.5%,增速比1—3月份回落0.1pct;房屋新开工面积35248万方,同比-18.7%,降幅收窄8.5pct;房屋竣工面积19286万方,同比-14.5%,降幅收窄1.3pct。4月复工率的进一步回升,及宽货币带来土地成交的高热度,让建安、新开工与土地成交等指标持续回暖有支撑,随着项目完全复工,叠加各地方陆续出台各项帮扶政策支持,我们判断房地产开发投资在二季度会维持修复趋势。
            
                    投资建议:4月复工率进一步提升,行业各项指标继续回暖。当前,房地产板块估值处历史底部,回溯历史,估值底部对应基本面与政策的底部,现阶段行业基本面正持续修复,政策与货币环境均稳中有松,估值下行空间已较为有限,上行修复概率更高,建议积极把握当前板块估值修复期的投资机会。建议关注行业龙头:万科A、保利地产、融创中国;优质一线:旭辉控股集团、华夏幸福、新城控股。
            
                    风险提示:新冠疫情外围扩散超预期,行业销售复苏不及预期。
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